דרוש מידע האם חייבים שמאי למשכנתא עבור דירה שנבנתה לפני 6 שנים?

שיר פורום · 23/6/19

שלום,

לצורך לקיחת משכנתא על חשבון דירה קיימת שנקנתה מקבלן לפני כ6 שנים,
האם חייבים שמאי?
האם יש דרך לותר על שמאי בתשלום או להוזיל עלויות? (אין הכונה לקחת שמאי מהבנק - כי יתכן וימעיט מערך הדירה).

במידה ולוקחים שמאי מהבנק האם יש אפשרות בחירה? אם כן איך לדעת את מי לבחור? (מדובר בדירה במודיעין עלית)
והאם שמאי של בנק אחד יתאים לשאר הבנקים?

אשמח לעזרה בנושא
תודה

popsi · 23/6/19

הבנק לא נותן כסף ללא שמאות. השמאי הוא שליח של הבנק לבדוק את הבקשה שלך לגבי הנכס.

טוב מאוד · 23/6/19

בקיצור.
אין דרך לקבל משכנתא בלי שמאות.
אלא אם כן קונים דירה מהקבלן ישירות.

by6199 · 23/6/19

@שיר פורום תפקידו של שמאי הוא לבדוק את הדירה שאין חריגות, לבדוק תקינות מינמלית והאם החוזה (שווי הדירה) באמת כפי מה שמוצג.
לשמאי אין ענין להוריד מהשווי השמאי במקרה ספק נוטה תמיד לטובת הבנק, מכיר במקרה שני דירות ששמאי ביקר שם בחודש האחרון ונתן מחיר חוזה.

קפוצון · 23/6/19

גם בקנית דירה מקבלן יש צורך בשמאות אלא אם הבנק שדרכו את לוקחת את המשכנתא הוא הבנק המלווה

פונפוניקו · 23/6/19

נכון להיום בדרך כלל הבנק יש לו שמאים שאיתם הוא עובד, ולא מקובל עליו להביא שמאי חיצוני.

גיטיgiti · 23/6/19

אי אפשר לדלג על שמאות גם לדירה בת 30 שנה.

רעננית · 23/6/19

בקניית דירה מקבלן אין צורך להציג שמאות.
מלבד במחיר למשתכן שאז שווי שוק גבוה יותר וניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים מהחוזה עפ"י שווי שוק.
מומלץ לבדוק ולברר על השמאי קודם לכן.

שיר פורום · 23/6/19

תודה לעונים.
עדכנתי את השאלה.

במידה ולוקחים שמאי מהבנק האם יש אפשרות בחירה? אם כן איך לדעת את מי לבחור? (מדובר בדירה במודיעין עלית)
והאם שמאי של בנק אחד יתאים לשאר הבנקים?

by6199 · 23/6/19

נכתב ע"י שיר פורום:
תודה לעונים.
עדכנתי את השאלה.

במידה ולוקחים שמאי מהבנק האם יש אפשרות בחירה? אם כן איך לדעת את מי לבחור? (מדובר בדירה במודיעין עלית)
והאם שמאי של בנק אחד יתאים לשאר הבנקים?

הבנק בדרך כלל נותן רשימה של שמאים לבחירה, רוב השמאים עובדים עם יותר מבנק אחד.
בדרך כלל השמאות זה בין הדברים האחרונים שעושים שכבר יודעים עם איזה בנק הולכים.

ניתן לשאול את השמאי מראש אם הוא עובד עם עוד בנקים, מהיכרותי שמאי מוכן לפעמים להגיע ולא לתת שמאות עד שיוחלט לאיזה בנק ואז לתת במחיר רגיל, לחלופין שמאי מוכן לתת שמאות שניה בל צורך להגיע שוב לבנק אחר ב50% אם סוכם איתו מראש

רעננית · 23/6/19

בעקבות החוק החדש על הסבת שמאות בין הבנקים, הבנק מחויב לקבל שמאות של שמאי שלא עובד עם הבנק הספציפי ובתנאי שהשמאות בוצעה עם הפנייה מבנק אחר.
בד"כ על הפניית השמאות מבנק לבנק משלמים תוספת של 100 שח.
יש בנקים שמאפשרים לבחור שמאי מרשימת השמאים באותו אזור, ואחרים שמוציאים רשימה רנדומלית של 3 שמאים. בד"כ ניתן לבקש הפנייה נוספת.
ייתכנו פערים משמעותיים בין השמאים.
לכן מומלץ לברר על השמאי לפני שהשמאות מגיעה לבנק.

A052 · 23/6/19

נכתב ע"י רעננית:
ייתכנו פערים משמעותיים בין השמאים.

לא נכון, היות וזה (שמאות שהתבקשה ע"י הבנק) תשלום בפיקוח כולם גובים אותו דבר.
אכן בשמאות פרטית ייתכן הבדלים בתשלום.

by6199 · 23/6/19

נכתב ע"י A052:
לא נכון, היות וזה (שמאות שהתבקשה ע"י הבנק) תשלום בפיקוח כולם גובים אותו דבר.
אכן בשמאות פרטית ייתכן הבדלים בתשלום.

לצערי לא כולם עומדים בכללים, מכיר כבר שמאי שאמר רוצים שמאות תוך 48 שעות? תוספת 400 שקל, ואגב לקח עשרה ימים עד שהוא הכין למרות התשלום

שיר פורום · 23/6/19

נכתב ע"י רעננית:
לכן מומלץ לברר על השמאי לפני שהשמאות מגיעה לבנק.

איך ואיפה מבררים על שמאי?

רעננית · 23/6/19

נכתב ע"י A052:
לא נכון, היות וזה (שמאות שהתבקשה ע"י הבנק) תשלום בפיקוח כולם גובים אותו דבר.
אכן בשמאות פרטית ייתכן הבדלים בתשלום.

הכוונה לשינויים בשווי הנכס ולא בשכר הטרחה של השמאי.

by6199 · 24/6/19

נכתב ע"י רעננית:
הכוונה לשינויים בשווי הנכס ולא בשכר הטרחה של השמאי.

שווי הנכס מחושב לפי פרמטרים מאוד ברורים לא אמור להיות שום שינוי בין שמאי לשמאי.
ההבדלים שיש הוא תלוי כמה דייקן וייקה השמאי, ככלל ככל ויש סיבה שהערך יהיה נמוך יותר השמאי יילך לטובת הבנק.
במידה ויש חריגת בנייה יש אפשרות לפסול לגמרי יש אפשרות להוריד את המטרים האלו מהשמאות או להתעלם, כאן כבר משנה איזה שמאי מגיע.

רעננית · 24/6/19

מכירה מקרוב מקרים שההבדלים בין שמאים הגיעו ל100,000 שח. וללא חריגת בנייה.
במקרים של חריגות בנייה, הערכת שווי של דירה קיימת, בנייה ושיפוץ יש שוני בין השמאים. וגם במחיר חוזה לעיתים יש שמאים שמפחיתים ממחיר חוזה.

by6199 · 24/6/19

נכתב ע"י רעננית:
מכירה מקרוב מקרים שההבדלים בין שמאים הגיעו ל100,000 שח. וללא חריגת בנייה.
במקרים של חריגות בנייה, הערכת שווי של דירה קיימת, בנייה ושיפוץ יש שוני בין השמאים. וגם במחיר חוזה לעיתים יש שמאים שמפחיתים ממחיר חוזה.

שוב פעם, לא אמרתי שלא יכול להיות שינויים, יש שמאי יותר ייקה ויש שמאי פחות.
לצורך הבנת הענין שמאות משכנתא אינה שמאות אמיתית בה השמאי מכיר בערך הדירה על פי מבחן של הדירה לעומקה, השמאי בודק את תקינות הדירה מבחינת התכנית וכדומה בלבד.
לאחמ"כ השמאי בודק את העסקאות האחרונות על פי דיווחי רשות המסים באזור ועל פי זה קובע את מחיר הדירה.

לשם דוגמא אם מכרו באותו בנין חודש לפני דירה באותו מחיר וחצי שנה לפני דירה ב20.000 ש"ח פחות כששני הדירות עם אותם פרמטרים סביר להניח שהשמאי לא משנה מי שיהיה ייתן את מחיר החוזה, השינויים בד"כ הם כשהמצב פרווה וכאן יש מי שיותר ייקה ויש מי שלא.
אם יש דירה שנמכרה ב100.000 ש"ח פחות אבל היא קטנה ב15 מטר אבל עם מרפסת גדולה, ובמקביל דירה עם מרפסת גדולה יותר ב23 מטר נמכרה ב45.000 יותר יקר, מה שווי הדירה הנוכחית בהתחשב בעליית מחיר באזור אם היה, כאן כבר תלוי מי מחשב ואיך, כמה הוא ייקה וכו'.
והעיקר לא לשכוח שאותו שמאי מבקר באותו יום בדירות נוספות, האם שמאי שמבקר בדירה ישנה ורואה חוזה ובמקביל מבקר בדירה חדשה ורואה חוזה ייתן את אותו המחיר ברור שהוא יוריד, מה הגורם הדירה שהוא נתן שמאות אתמול...