למה תיווך עולה 2% אחוז

shmulik050

משתמש חדש
לא נוח? תנסו להסתדר בלעדיהם. כמו רבים וטובים.
זו בדיוק הבעיה.
שרוב המאמץ של המתווך הוא להפעיל מכבש לחצים על המוכר שיחתום לו בלעדיות,
(מי שפרסם פעם דירה למכירה ביד 2 יודע על מה אני מדבר. מבול של טלפונים ממתווכים וכל אחד בסגנון שלו מפעיל לחצים פתויים והבטחות ).
בהרבה מקרים המוכר מסכים בסוף, אחרי הכל לא הוא זה שמשלם, לפחות לא ישירות.
ואז גם אם שמעת על הדירה מהשכן או שזו דירה בבנין ליד ההורים שלך אין לך ברירה.
בסוף שוק הדירות לא ממש ענק, ואם אתה רוצה דירה עם נתונים מסויימים אין המון כאלו.
זה לא אוטו שאתה יכול לקנות את אותו דגם ממישהו אחר.
 

מדי פעם

משתמש רשום
הנה דוגמא למתחם פינוי בינוי שיש משקיעים שלא יודעים לבדוק טוב עסקת פינוי בינוי ונפלו שם


לכאורה מתחם מתקדם מאד
סוף תבע, הבעיה שלא בטוח שבכלל יתחילו בניה...
לגבי קרקע משלימה,
מעניין מה דעתך על הפינוי בינוי הזה:

האם יש לו סיכוי?
 

szn

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
עריכה תורנית
יש מצב שהוועדה תפחית ליזם דירות
בגלל שכעת התוכנית מידי רווחית

מכפיל 4 זה גבוה בשביל רמות
זה מיידי כלכלי...
 

נמבר וואן

משתמש פעיל
(מי שפרסם פעם דירה למכירה ביד 2 יודע על מה אני מדבר. מבול של טלפונים ממתווכים וכל אחד בסגנון שלו מפעיל לחצים פתויים והבטחות ).
כגון אני.
לכן אני כתבתי ביד 2: "מתווכים לא להתקשר!!!!!!"
רק 2 התקשרו למרות האזהרה....
 

מדי פעם

משתמש רשום
יש מצב שהוועדה תפחית ליזם דירות
בגלל שכעת התוכנית מידי רווחית

מכפיל 4 זה גבוה בשביל רמות
זה מיידי כלכלי...
אבל התכנית הזאת עם קרקע משלימה.
וכפי שאני מבינה ממה שכתבת בעבר אין כ"כ סיכוי לתוכניות עם קרקע משלימה.
 

szn

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
עריכה תורנית

אחד me יודע

משתמש חדש
שעת יעוץ עם רופא עור מומחה עולה כ800 ש"ח.
שעת יעוץ עם אורטופד עולה כבר בסביבות 1200 ש"ח.
שעת יעוץ עם עורך דין מהטובים בארץ כבר תעלה 2000 ש"ח.
אז למה, לכ"ה, מתווך מקבל על ארבע שעות עבודה 60,000 ש"ח !!!
איזה ערך מוסף הוא נותן לי?
העובדה היא שאסור לסמוך על מילה של מתווך, יש כאלה ישרים אמנם, אבל ישנם גם הרבה כאלה שלא.
דוגמא לטעויות/ רמאויות:
לא מספרים שהשכן מלמטה משגע את המוכרים ומזמין להם משטרה כל יומיים, שאמנם יש למוכר היתרי הבניה אבל
אחד השכנים נלחם בכל תוקף נגד וזה יהיה 'מפטיר' להתעסק איתו, שהאזור כולו עומד בפני פינוי בינוי ואצטרך לעבור דירה שוב
בעוד זמן קצר, או להיפך ידגיש שעוד רגע פינוי בינוי בשעה שהחתימות רק התחילו לאחרונה ועוד עשור מתיש לפנינו.
כל אחד שהתעסק בקנית דירה יכול להוסיף סיפורים רבים על כך (אתם מוזמנים להוסיף למטה).
סיכומו של דבר, אינני יודע אם יש ערך בכלל למתווך אבל גם אם כן, אין שום הצדקה למחיר המופקע שמשלמים עליו.
הבעיה העיקרית היא אם האנשים שנותנים בלעדיות למתווך ובכך תוקעים את הקונים, אין שום סיבה לענ"ד לתת בלעדיות
גם אם אתם רוצים למכור עם תיוך תמיד תמצאו מתוך שיעשה זאת גם בלי בלעדיות.
הפתרון הוא פשוט:
א. התשלום על תיווך יהיה כמו בכל שאר המקצועות לפי שעה. לקוח ישלם למתווך 100-200 ש"ח לשעת תיווך,
ושלום על ישראל.
ב. מי שבכל אופן רוצה להשאר בקונספט הישן, יש לסכם על מחיר ולא לפי אחוז.
כשאדם מתחייב על עשרת אלפים ש"ח הוא הרבה יותר מרגיש את הכסף, מאשר אחוז מסוים מהדירה.
בתקוה לשינוי..
בלת"ק
לפותח האשכול
לדעתי הסיבה למחיר הנ"ל מאוד פשוטה

הנוהג הזה התחיל לפני עשרות שנים כשהמחיר של הדירות היה אולי עשירית מהיום ולכן זה היה סכום יחסית סביר (האינפלציה בזמן הזה לא משתווה לעליה במחיר הדירות כידוע לכל)
מלבד זאת בזמנו היה יותר קשה לפרסם ולמכור דירה בגלל שאמצעי התקשורת היו פחות מפותחים ולא היה את כל הרעיונות של היום וגם המחסור בדירות לא היה קיים. לכן זה היה יכול להיות סביר
אבל במחיר של היום 2% נמשע ממש מופקע כמו שכתבתם!!
 

szn

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
עריכה תורנית
היה לי לקוח שהמלצתי לו על פרויקט מסויים ולאחר שבועות של שיחות וכו' וכו'
הוא אומר לי למה אני צריך ללכת דרכך ולשלם תיווך, חבל על הכסף,
הוא בדק ביד 2, חוזר אלי מאושר שהוא הצליח למצוא דירה באותו פרויקט ועוד ב 30,000 ש"ח יותר זול!!, כך שאני יחסוך פעמיים!
לצערי הוא כבר חתם חוזה ולא היה לי איך לעזור לו,
מה שהוא לא ידע שבבניין הספציפי הזה יש התנגדות חזקה של כמה שכנים נגד התוכנית, והם עכבו את הכל,
והיזם החליט שהוא מתקדם עם הבניינים האחרים ומשאיר אותם מאחור,
אז הוא חסך תיווך!!! חסך כסף לדירה!! ו - קיבל משהו שכרגע תקוע, ובבניינים האחרים ממש מתקדם ב"ה,


אז לכן צריך לבדוק כל דבר לגופו, יש פעמים שאכן אין צורך במתווך, אבל יש פעמים שזה שטות והפקרות לא לקחת מישהו אמין שמתמצא!!

היה לי סיפור דומה, פנה אלי משקיע שאאתר לו בתקציב מסוים עסקת פינוי בינוי במתחם מתקדם ואבדוק את הפרטים.
הצעתי לו עסקה מעולה במתחם עם תבע מאושרת, הוא בדק באתרים ומצא שם עוד דירה אחרת וקנה אותה.

הבעיה שבגלל שהמתחם כולל מעל 1000 יח"ד, המתחם יבנה בכמה שלבים ואת זה הוא לא ידע,
הדירה שאני איתרתי לו היתה בשלב א' כלומר שתוך שנתיים הורסים את הבנין,
ואילו הדירה שהוא קנה לבד נמצאת בשלב ד' כך שעד שיהרסו שם את הבנין יקח עוד בערך 8 שנים ואז יש את זמן הבניה

במשך השנים הוא יצטרך להוציא כסף מהכיס כל חודש כי השכירות לא מכסה את המשכנתא, ועד שהוא יממש את הרווח שלו יקח עוד הרבה זמן.

היה כאן פעם אחד שקנה דירה ואח"כ גילה שהוא בשלב ג' ושאל מה לעשות:



 

אחד me יודע

משתמש חדש
היה לי סיפור דומה, פנה אלי משקיע שאאתר לו בתקציב מסוים עסקת פינוי בינוי במתחם מתקדם ואבדוק את הפרטים.
הצעתי לו עסקה מעולה במתחם עם תבע מאושרת, הוא בדק באתרים ומצא שם עוד דירה אחרת וקנה אותה.

הבעיה שבגלל שהמתחם כולל מעל 1000 יח"ד, המתחם יבנה בכמה שלבים ואת זה הוא לא ידע,
הדירה שאני איתרתי לו היתה בשלב א' כלומר שתוך שנתיים הורסים את הבנין,
ואילו הדירה שהוא קנה לבד נמצאת בשלב ד' כך שעד שיהרסו שם את הבנין יקח עוד בערך 8 שנים ואז יש את זמן הבניה

במשך השנים הוא יצטרך להוציא כסף מהכיס כל חודש כי השכירות לא מכסה את המשכנתא, ועד שהוא יממש את הרווח שלו יקח עוד הרבה זמן.

היה כאן פעם אחד שקנה דירה ואח"כ גילה שהוא בשלב ג' ושאל מה לעשות:



הסיפורים יפים ונכונים אבל לא חסר גם סיפורים "שונים"
 

אחד me יודע

משתמש חדש
זרקת משפט ללא שום משמעות.
הכוונה פשוטה ברור שיש סיפורים על מתווכים ש"הצילו" וכו'
אך ברוב המקרים זה קצת יותר בנאלי....
וכמובן שהם עושים עבודה אבל הטענה העיקרית היא שזה לא מצדיק מחיר כל כך גבוה!!!

(כל זה חוץ כמובן מהמקרים של מתווכים שסוגרים על בלעדיות וגרמים לנזק למוכרים במקרים רבים ו/או לוחצים עליהם להוריד מחיר ו/או להיפך באזור מסוים שבשליטתם גורמים להעלאת מחירים)
 

תוכו כברו

משתמש חדש
היה כאן פעם אחד שקנה דירה ואח"כ גילה שהוא בשלב ג' ושאל מה לעשות:



@szn
במקרה הזה הוא דווקא כן לקח מתווך לצורך העיסקה שלו !!!
כך שהוא גם שילם למתווך וגם הפסיד בעיסקה !

( כמובן שהתשובה של כולם תהיה שצריך לברר טוב טוב על המתווך, אבל הבעיה היא שגם מתווכים אמינים רואים את הדברים עם רצון לגמור עיסקעות, וזה גורם להם לעגל פינות לפי הצורך {חלילה בלי לשקר} כך ששזה לא עוזר רק מוסיף על החשדנות כלפי המתווכים !)
 

תוכו כברו

משתמש חדש
התייעצתי עם מתווך אמין על רכישה בשכונת אפיקי הנחל, באופקים
הוא הסביר לי שזה לא עיסקה טובה היות ויש היצע מטורף שם !!!
אחרי שבוע הוא התקשר אליי והציע לי הצעה " מצויינת " בפרויקט בדיוק שם ! (כנראה שכח מה שדיברנו)
שאלתי אותו, הרי יש היצע מטורף שם !? הוא ענה לי שנכון שעכשיו יש היצע אבל בעוד כמה שנים לא יהיה !!!! ;)
זה לא שקר אבל הדברים מסתדרים להם לפי הרצון ! :rolleyes: (כמובן שח"ו להכליל את כולם)
 

szn

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
עריכה תורנית
@szn
במקרה הזה הוא דווקא כן לקח מתווך לצורך העיסקה שלו !!!
כך שהוא גם שילם למתווך וגם הפסיד בעיסקה !

היכן ראית שכתבתי לקחת מתווך?
ממש לא כתבתי שמתווך זה ביטוח לעסקה טובה.

מתוך הכרות עם עשרות (אולי מאות) מתווכים המציאות שמתווכים ברובם לא מבינים כלום בפינוי בינוי ובכל התהליך התכנוני, ולכן צריך מישהו חיצוני - מלווה משקיעים או יועץ שמכיר לעומק את התחום הפינוי בינוי ויודע לבדוק את כל פרטי העסקה, שזה אומר לקרוא את כל החומר שיש באתר מנהל התכנון על המתחם (החלטות הועדה, פורוטוקלים, מסמך שלביות, שמאות תקן 21, תסקיר חברתי, מסמכי תכנון) כמובן שלא מספיק רק לקרוא צריך להבין בתחום כדי להבין את המשמעות.

בנוסף לברר היטב על היזם, האם יש רוב חתימות נדרש וכן מה מדיניות העיריה ביחס לפינוי בינוי (לא הרי קרית ים שמקדמת חזק פינוי בינוי כהרי קרית מוצקין ואתא)
ועוד פרטים שונים שאין לי כרגע זמן לפרטם.
 

szn

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
עריכה תורנית
הסיפורים יפים ונכונים אבל לא חסר גם סיפורים "שונים"

כשאתה הולך להתייעץ עם יועץ השקעות אתה צריך לבדוק שהוא ישר ואמין
ורק אחרי זה לסמוך על העצות שלו או על הבדיקות שלו.

ואם יש עליו סיפורים ''שונים'' פשוט לחפש יועץ אחר...
 

אולי מעניין אותך גם...

אשכולות דומים

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק קד

א בָּרְכִי נַפְשִׁי אֶת יי יי אֱלֹהַי גָּדַלְתָּ מְּאֹד הוֹד וְהָדָר לָבָשְׁתָּ:ב עֹטֶה אוֹר כַּשַּׂלְמָה נוֹטֶה שָׁמַיִם כַּיְרִיעָה:ג הַמְקָרֶה בַמַּיִם עֲלִיּוֹתָיו הַשָּׂם עָבִים רְכוּבוֹ הַמְהַלֵּךְ עַל כַּנְפֵי רוּחַ:ד עֹשֶׂה מַלְאָכָיו רוּחוֹת מְשָׁרְתָיו אֵשׁ לֹהֵט:ה יָסַד אֶרֶץ עַל מְכוֹנֶיהָ בַּל תִּמּוֹט עוֹלָם וָעֶד:ו תְּהוֹם כַּלְּבוּשׁ כִּסִּיתוֹ עַל הָרִים יַעַמְדוּ מָיִם:ז מִן גַּעֲרָתְךָ יְנוּסוּן מִן קוֹל רַעַמְךָ יֵחָפֵזוּן:ח יַעֲלוּ הָרִים יֵרְדוּ בְקָעוֹת אֶל מְקוֹם זֶה יָסַדְתָּ לָהֶם:ט גְּבוּל שַׂמְתָּ בַּל יַעֲבֹרוּן בַּל יְשׁוּבוּן לְכַסּוֹת הָאָרֶץ:י הַמְשַׁלֵּחַ מַעְיָנִים בַּנְּחָלִים בֵּין הָרִים יְהַלֵּכוּן:יא יַשְׁקוּ כָּל חַיְתוֹ שָׂדָי יִשְׁבְּרוּ פְרָאִים צְמָאָם:יב עֲלֵיהֶם עוֹף הַשָּׁמַיִם יִשְׁכּוֹן מִבֵּין עֳפָאיִם יִתְּנוּ קוֹל:יג מַשְׁקֶה הָרִים מֵעֲלִיּוֹתָיו מִפְּרִי מַעֲשֶׂיךָ תִּשְׂבַּע הָאָרֶץ:יד מַצְמִיחַ חָצִיר לַבְּהֵמָה וְעֵשֶׂב לַעֲבֹדַת הָאָדָם לְהוֹצִיא לֶחֶם מִן הָאָרֶץ:טו וְיַיִן יְשַׂמַּח לְבַב אֱנוֹשׁ לְהַצְהִיל פָּנִים מִשָּׁמֶן וְלֶחֶם לְבַב אֱנוֹשׁ יִסְעָד:טז יִשְׂבְּעוּ עֲצֵי יי אַרְזֵי לְבָנוֹן אֲשֶׁר נָטָע:יז אֲשֶׁר שָׁם צִפֳּרִים יְקַנֵּנוּ חֲסִידָה בְּרוֹשִׁים בֵּיתָהּ:יח הָרִים הַגְּבֹהִים לַיְּעֵלִים סְלָעִים מַחְסֶה לַשְׁפַנִּים:יט עָשָׂה יָרֵחַ לְמוֹעֲדִים שֶׁמֶשׁ יָדַע מְבוֹאוֹ:כ תָּשֶׁת חֹשֶׁךְ וִיהִי לָיְלָה בּוֹ תִרְמֹשׂ כָּל חַיְתוֹ יָעַר:כא הַכְּפִירִים שֹׁאֲגִים לַטָּרֶף וּלְבַקֵּשׁ מֵאֵל אָכְלָם:כב תִּזְרַח הַשֶּׁמֶשׁ יֵאָסֵפוּן וְאֶל מְעוֹנֹתָם יִרְבָּצוּן:כג יֵצֵא אָדָם לְפָעֳלוֹ וְלַעֲבֹדָתוֹ עֲדֵי עָרֶב:כד מָה רַבּוּ מַעֲשֶׂיךָ יי כֻּלָּם בְּחָכְמָה עָשִׂיתָ מָלְאָה הָאָרֶץ קִנְיָנֶךָ:כה זֶה הַיָּם גָּדוֹל וּרְחַב יָדָיִם שָׁם רֶמֶשׂ וְאֵין מִסְפָּר חַיּוֹת קְטַנּוֹת עִם גְּדֹלוֹת:כו שָׁם אֳנִיּוֹת יְהַלֵּכוּן לִוְיָתָן זֶה יָצַרְתָּ לְשַׂחֶק בּוֹ:כז כֻּלָּם אֵלֶיךָ יְשַׂבֵּרוּן לָתֵת אָכְלָם בְּעִתּוֹ:כח תִּתֵּן לָהֶם יִלְקֹטוּן תִּפְתַּח יָדְךָ יִשְׂבְּעוּן טוֹב:כט תַּסְתִּיר פָּנֶיךָ יִבָּהֵלוּן תֹּסֵף רוּחָם יִגְוָעוּן וְאֶל עֲפָרָם יְשׁוּבוּן:ל תְּשַׁלַּח רוּחֲךָ יִבָּרֵאוּן וּתְחַדֵּשׁ פְּנֵי אֲדָמָה:לא יְהִי כְבוֹד יי לְעוֹלָם יִשְׂמַח יי בְּמַעֲשָׂיו:לב הַמַּבִּיט לָאָרֶץ וַתִּרְעָד יִגַּע בֶּהָרִים וְיֶעֱשָׁנוּ:לג אָשִׁירָה לַיי בְּחַיָּי אֲזַמְּרָה לֵאלֹהַי בְּעוֹדִי:לד יֶעֱרַב עָלָיו שִׂיחִי אָנֹכִי אֶשְׂמַח בַּיהוָה:לה יִתַּמּוּ חַטָּאִים מִן הָאָרֶץ וּרְשָׁעִים עוֹד אֵינָם בָּרְכִי נַפְשִׁי אֶת יי הַלְלוּיָהּ:
נקרא  4  פעמים

אתגר AI

רגעים מכריעים בחיים • אתגר 116

לוח מודעות

למעלה