עזרה אשמח לחוו"ד המומחים על קניית דירה על הנייר בבת ים

איש איש · 25/3/24

נכתב ע"י ירחמיאלל:
@בלבנון ישגה
עדיין רלוונטית ההתלבטות על הפרויקט בבת ים?

כן!לי...אשמח לחו''ד

ירחמיאלל · 26/3/24

נכתב ע"י איש איש:
כן!לי...אשמח לחו''ד

אתה מתכוון לפרויקט פארק הים?

איש איש · 26/3/24

נכתב ע"י ירחמיאלל:
אתה מתכוון לפרויקט פארק הים?

כן, ביוחנן הסנדלר, 3 חד' 79 מ''ר + מרפסת 11 מ''ר קומה 8. מחיר- 2.78, 5% עכשיו והיתרה במפתח. צפי עוד 4 שנים

איש איש · 26/3/24

נכתב ע"י בלבנון ישגה:
מקפיץ

מה בסוף החלטת? אני באותה התלבטות כרגע, אותו פרויקט

ירחמיאלל · 27/3/24

נכתב ע"י איש איש:
כן, ביוחנן הסנדלר, 3 חד' 79 מ''ר + מרפסת 11 מ''ר קומה 8. מחיר- 2.78, 5% עכשיו והיתרה במפתח. צפי עוד 4 שנים

ביררתי על זה לפני מספר חודשים
(יוחנן הסנדלר 10)
לא יודע פרטים מדויקים כיום
קח בחשבון שזה פרויקט שהושק ע"י אלדד פרי שנרצח
והיו שם הרבה משפטים בינו לבין קבוצת רכישה שנפלו בפרויקט הזה חזק
(ציטוט מוקיפדיה: מיזם "פרי הורייזן" בבת ים, שהתגלגל לתביעות משפטיות מצד רוכשים עוד לפני קריסת הקבוצה, ובנובמבר 2020 הטילה הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן קנס של 648 אלף ש"ח על חברת אלדד פרי נדל"ן, בגין הטעיית צרכנים במיזם זה.)
כיום הפרויקט משווק מחדש וצריך לבדוק אם יש השלכות מהעבר של הפרויקט
נקודות לבדיקה:
- לא מופיע על הפרויקט בשום מקום ברשת (אלא רק בגלגול הקודם כפרי הורייזן)
- המשווק טוען שהקבלן הוא אופק שלי, באתר של אופק שלי ובשום מקום אחר הפרויקט לא מופיע על שמם, ולא מסתבר שהם מתעלמים מפרויקט שהוא אמור להיות הכי גדול שלהם (יותר מ40 קומות)
- המשווק שלח לי בזמנו תוכניות אדריכליות שכתוב עליהם יגל נדל"ן, מבירור שלי מול יגל נדל"ן הם מכחישים כל קשר לפרויקט
- יש עוד 25 פרויקטים בדרום בת ים, ישפיע על המחירים בעתיד, ואולי גם יש פרויקטים יותר משתלמים מזה

איש איש · 27/3/24

נכתב ע"י ירחמיאלל:
ביררתי על זה לפני מספר חודשים
(יוחנן הסנדלר 10)
לא יודע פרטים מדויקים כיום
קח בחשבון שזה פרויקט שהושק ע"י אלדד פרי שנרצח
והיו שם הרבה משפטים בינו לבין קבוצת רכישה שנפלו בפרויקט הזה חזק
(ציטוט מוקיפדיה: מיזם "פרי הורייזן" בבת ים, שהתגלגל לתביעות משפטיות מצד רוכשים עוד לפני קריסת הקבוצה, ובנובמבר 2020 הטילה הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן קנס של 648 אלף ש"ח על חברת אלדד פרי נדל"ן, בגין הטעיית צרכנים במיזם זה.)
כיום הפרויקט משווק מחדש וצריך לבדוק אם יש השלכות מהעבר של הפרויקט
נקודות לבדיקה:
- לא מופיע על הפרויקט בשום מקום ברשת (אלא רק בגלגול הקודם כפרי הורייזן)
- המשווק טוען שהקבלן הוא אופק שלי, באתר של אופק שלי ובשום מקום אחר הפרויקט לא מופיע על שמם, ולא מסתבר שהם מתעלמים מפרויקט שהוא אמור להיות הכי גדול שלהם (יותר מ40 קומות)
- המשווק שלח לי בזמנו תוכניות אדריכליות שכתוב עליהם יגל נדל"ן, מבירור שלי מול יגל נדל"ן הם מכחישים כל קשר לפרויקט
- יש עוד 25 פרויקטים בדרום בת ים, ישפיע על המחירים בעתיד, ואולי גם יש פרויקטים יותר משתלמים מזה

תודה רבה!
לגבי אופק שלי- יגל יזמות זו חברת בת שלהם, מוזר שהם הכחישו קשר לפרויקט. אולי זה עניינים שיווקים וכד', בחוזה הרכישה הם מופיעים כמוכרים. שווה בדיקה...
לגבי שאר הפרויקטים, אני יודע שאמורה לקום שכונה ענקית, אבל לא מכיר פרויקט אחר, אתה מכיר פרויקט שווה יותר?

בברכה · 9/6/24

שלום וברכה,
מה ההחלטה של המומחים פה לגבי הפרויקט של אופק שלי בפארק הים בת ים כי יש לי חבר שמאוד מאוד משכנע אותי ואני נורא נורא מתלבט אז אשמח מאוד מאוד לראות כל תגובה ותגובה כי כאמור מדובר פה להניח סכום כסף גדול אבל מצד שני זה נשמע מיקום מבטיח ועליית מחירים מאוד טובה אבל מצד שני יש את כל הסימיני שאלה למה זה לא מופיע ברשת ולמה יגל יזמות מכחישים קשר וכו' וכו' אז אשמח לקבל את תגובתכם
תודה מראש
איש מתלבט???

בברכה · 12/7/24

אני רואה שבאתר הרישמי של אופק שלי הוסיפו את התמונה של הבניין המדובר בפארק הים וגם כתבו עליו כמה מילים

איש איש · 12/7/24

נכתב ע"י בברכה:
אני רואה שבאתר הרישמי של אופק שלי הוסיפו את התמונה של הבניין המדובר בפארק הים וגם כתבו עליו כמה מילים

איפה? נכנסתי עכשיו ולא ראיתי.

ג.ס. · 16/7/24

המחירים כאן הם מאוד גבוהים ברשות המיסים בקומות נמוכות בפארק הים אפשר למצוא עסקאות ב28 למ"ר.

בברכה · 16/7/24

תכתוב בגוגל אופק שלי פארק הים בת ים והוא יפנה אותך להיכן שזה מופיע באתר שלהם אמנם אין על זה הרבה התייחסות אבל זה כן מוזכר

בברכה · 16/7/24

נכתב ע"י ג.ס.:
המחירים כאן הם מאוד גבוהים ברשות המיסים בקומות נמוכות בפארק הים אפשר למצוא עסקאות ב28 למ"ר.

אבל מדלן נותן 36,200 למ"ר בפארק הים??

szn · 16/7/24

יש פרויקט יוקרה של אלקטרה
יתכן ששם המחיר למטר יותר יקר בגלל המותג והיוקרה לעומת אופק שלי שאין לו שם של יזם גדול.

לא מומלץ להסתמך רק על מדלן
הממוצע שם כולל דירות בקומות העליונות לכיוון הים
צריך לברר על על פרויקט לגופו.

ג.ס. · 16/7/24

נכתב ע"י בברכה:
אבל מדלן נותן 36,200 למ"ר בפארק הים??

במדלן יש בעיה מאוד גדולה.
כי אם למשל אחד קנה דירה של 100 מטר ו70 מטר מרפסת ושילם על זה 3 מליון.
מבחינת מדלן אז הוא שילם 30 אלף למטר. וזה בעצם קשקוש. כי הרי מרפסת גם מחשבים שליש.
אבל מדלן לא לוקח בחשבון מרפסות כי ברשות המיסים לא מדווח גודל מרפסת. ולכן הממוצע של השכונה עולה במדלן. גם אם יש הרבה דירות עם מרפסות ענקיות.
וגם שאם הרבה דירות שיש נוף לים מתומחרים במחיר יותר גבוה למטר אז כל הממוצע של השכונה עולה וזה ממש לא נכון....

בברכה · 19/8/24

נכתב ע"י ג.ס.:
במדלן יש בעיה מאוד גדולה.
כי אם למשל אחד קנה דירה של 100 מטר ו70 מטר מרפסת ושילם על זה 3 מליון.
מבחינת מדלן אז הוא שילם 30 אלף למטר. וזה בעצם קשקוש. כי הרי מרפסת גם מחשבים שליש.
אבל מדלן לא לוקח בחשבון מרפסות כי ברשות המיסים לא מדווח גודל מרפסת. ולכן הממוצע של השכונה עולה במדלן. גם אם יש הרבה דירות עם מרפסות ענקיות.
וגם שאם הרבה דירות שיש נוף לים מתומחרים במחיר יותר גבוה למטר אז כל הממוצע של השכונה עולה וזה ממש לא נכון....

בברכה · 19/8/24

למה נראה לך שמדלן לא מחשבים מרפסות
לא שאני יודע אחרת אבל מעניין אותי אם אתה אומר מ-ידע או שאתה משער
בכל אופן אשמח מאוד שתרחיב בעניין הממוצע של מטר במדלן עוד פרטים כי זה נושא מאוד מעניין

GPS · 19/8/24

נכתב ע"י בברכה:
למה נראה לך שמדלן לא מחשבים מרפסות
לא שאני יודע אחרת אבל מעניין אותי אם אתה אומר מ-ידע או שאתה משער
בכל אופן אשמח מאוד שתרחיב בעניין הממוצע של מטר במדלן עוד פרטים כי זה נושא מאוד מעניין

כי מדל"ן מבוסס על סינכרון עם מערכת אתר רשות המיסים - אוטומטית
ובאתר רשות המיסים רואים שחלק ניכר מהעסקאות לא מדווח בהם מרפסת
כי המ"ר נטו וברוטו של הדירה אותו דבר גם בפרויקטים שאנו מכירים באופן אישי שיש בהם מרפסות.
אם היה מרפסת הנטו והברוטו היה אמור להיות שונה בהתאמה לגודל המרפסת,
נטו=גודל הדירה,
ברוטו=כולל מרפסת.

והסיבה שברשות המיסים לא טורחים לעדכן מרפסות
כי בסופו של דבר לעניין המס מה שמעניין אותם זה המחיר ששולם בפועל
שאר הפרטים מבחינתם לא רלוונטי...
אין להם כח להתעסק עם דיוקים מספריים לא רלוונטים

ע"כ ניתוח מדוייק ואמיתי חייב להעשות בצורה מקצועית ע"י היכרות של הפרויקטים
רשות המיסים רחוק מלהחשב מדוייק.