הנושאים החמים
מעוניינים להשקיע בנדל"ן?
ניסיתם לאחרונה לחפש דירה חדשה להשקעה?
הרגשתם אבודים???
ים של פרוייקטים חדשים מוצעים למכירה ב"פריסייל" (מכירה מוקדמת)!
ים של הטבות מימון משתלמות במיוחד!
וים של הבטחות גדולות ל"פוטנציאל השבחה גבוה"!
איך יודעים לזהות מוקדם את הנכס הכי שווה להשקעה בשבילכם?
איך יודעים לאמוד כמה באמת ניתן להרוייח מהעסקה כדי שהיא תהיה אטרקטיבית במיוחד?
איך יודעים לבחור עסקה אחת, שאחרי כמה שנים נגלה שעשינו ממש את עסקת חיינו?
בואו, נעשה קצת סדר....
ראשית כל אם אתם פה סביר להניח שאתם כבר יודעים מה פירושה של המילה 'פריסייל',
פרי-סייל בתרגום לעברית זה 'מכירה מוקדמת', מכירת נדל"ן בשלב מוקדם נקראת פריסייל.
אך לפני שנבין מתי הוא בדיוק השלב המדובר נצטרך להבין:
למה היזמים זקוקים למכירות פריסייל בשלב מוקדם?
כידוע, הקבלנים הם אנשים שמבינים נדל"ן וחיים נדל"ן, א"כ למה הם ממהרים להעניק לנו כ"כ הרבה הטבות רכישה הן במחירים מוזלים והן בתנאי מימון משתלמים במיוחד בשלב הפריסייל, הרי בסופו של דבר הם מפסידים מזה?
התשובה מורכבת מכמה סיבות:
ולאחרונה נוספה סיבה נוספת להעלאת כמות ההטבות, והיא:
בקיצור הקבלן לחוץ...
ומכאן בדיוק מגיעה הבשורה הגדולה של הטבות המימון אותו מציע הקבלן לרוכש ע"מ לעודד את הרוכשים לרכוש.
תהליך הבירורים
כשבאים לרכוש דירה להשקעה צריך לשים לב לארבעה פרמטרים חשובים:
א. מחיר הנכס ביחס לשוק.
ב. פוטנציאל השבחה, ועליית ערך.
ג. תנאי תשלום אופטימליים, ופטור מהצמדות וריביות.
ד. זמן המסירה, והסבת זכויות וערבויות.
רק בירור מדוקדק על כל ד' הפרמטרים הנ"ל יוכל להביא בעזהי"ת את ההצלחה הגדולה ביותר לעסקה מושלמת ורווחית במיוחד!
ונפרט אחת לאחת:
א. מחיר הנכס ביחס לשוק
ב. פוטנציאל השבחה ועליית ערך
ג. תנאי תשלום אופטימליים ופטור מהצמדות וריביות
ד. זמן המסירה והסבת זכויות וערבויות
ועכשיו טיפ לסיום....
לאחרונה היזמים למדו שהציבור כבר הבין את כל תנאי המימון של 20/80, לא צמוד למדד, הסבת זכויות וכו', עד שהמשקיעים פשוט יודעים לבקש את זה במקצועיות יתירה...
וכשהיזמים ראו שזה מה שהרוכשים מבקשים, ע"כ התחילו חלק גדול מהיזמים לשווק בצורה שונה, פשוט מאוד, נותנים את כל ההטבות, ללא יוצא מן הכלל...
אבל המחיר... תואם שוק, ופעמים יקר מאוד, הרבה יותר ממחיר השוק...
וזאת, בטענה שמדובר כאן בפרוייקט עם סטנדרט בניה גבוה, מפרט עשיר, טרקלין דיירים, פוטנציאל השבחה גבוה... בקיצור כל הסיסמאות שהציבור לא יודע באמת לאמוד....
חברים יקרים!
תבדקו היטב לפי הכלים שלמדנו האם הפרוייקט המוצע כפריסייל, האם הוא פריסייל שיווקי או פריסייל אמיתי.
אל תפלו בזה, שימו לב בעיקר למחיר, שלא תקנו רק חלומות ולבסוף תגלו שאתם טוחנים מים...
מחיר מוזל משמעותית קיים רק בפריסייל אמיתי בשלבים הראשונים עוד קודם קבלת היתרי בניה...
דבר הנמצא מתחת לרדאר בקבוצות סגורות...
להצטרפות למועדון משקיעי הנדל"ן
ליווי משקיעים בנדל"ן | ניתוח ומחקר ניטרלי לאיתור עסקאות טרום פריסייל מובחרות
058-3251623 | nadlangps @ gmail.com | לאתר שלנו
ניסיתם לאחרונה לחפש דירה חדשה להשקעה?
הרגשתם אבודים???
ים של פרוייקטים חדשים מוצעים למכירה ב"פריסייל" (מכירה מוקדמת)!
ים של הטבות מימון משתלמות במיוחד!
וים של הבטחות גדולות ל"פוטנציאל השבחה גבוה"!
איך יודעים לזהות מוקדם את הנכס הכי שווה להשקעה בשבילכם?
איך יודעים לאמוד כמה באמת ניתן להרוייח מהעסקה כדי שהיא תהיה אטרקטיבית במיוחד?
איך יודעים לבחור עסקה אחת, שאחרי כמה שנים נגלה שעשינו ממש את עסקת חיינו?
בואו, נעשה קצת סדר....
ראשית כל אם אתם פה סביר להניח שאתם כבר יודעים מה פירושה של המילה 'פריסייל',
פרי-סייל בתרגום לעברית זה 'מכירה מוקדמת', מכירת נדל"ן בשלב מוקדם נקראת פריסייל.
אך לפני שנבין מתי הוא בדיוק השלב המדובר נצטרך להבין:
למה היזמים זקוקים למכירות פריסייל בשלב מוקדם?
כידוע, הקבלנים הם אנשים שמבינים נדל"ן וחיים נדל"ן, א"כ למה הם ממהרים להעניק לנו כ"כ הרבה הטבות רכישה הן במחירים מוזלים והן בתנאי מימון משתלמים במיוחד בשלב הפריסייל, הרי בסופו של דבר הם מפסידים מזה?
התשובה מורכבת מכמה סיבות:
- התחייבות כלפי הבנק - הגוף שמממן את הפרוייקט (בד"כ הבנק ופעמים חברת ביטוח) מחייב את הקבלן להוכיח שהפרוייקט הינו פרוייקט רווחי, וכי הקבלן מצליח לנהל מערכת שיווק מוצלחת לגביו, ע"כ מתחייב היזם למכור תחילה חלק מהדירות בשלב מוקדם (בד"כ לפחות 7-10% מסך הדירות בפרויקט) שזה שלב הפריסייל האמיתי, ובכך הוא עומד בדרישות הבנק לצורך פתיחת חשבון הליווי על פי החוק (הליווי בנקאי זהו הביטחון והערבות שהבנק נותן לרוכשים על כספם עד למסירת המפתח, הבנק לא נכנס ללוות פרויקט שלא נראה לו מבוסס ורווחי, זהו הבטחון שלו לצורך מתן הבטחון לרוכשים).
- יוקרת הפרוייקט (תדמית) - כאשר יזם מצליח למכור כמות מכובדת של דירות בשלב הפריסייל בפרט אם הוא עושה את זה בקצב מהיר, זה מראה שהפרוייקט חזק מבוקש ויוקרתי (רוכשים רבים עוקבים אחר קצב המכירות המוקדמות באתר רשות המיסים), זה חשוב מאוד ליזם לצורך הצלחת השיווק בהמשך במחירים הגבוהים המגיעים אחרי שלב הפריסייל האמיתי.
- מימון ראשוני – מכירת הדירות הראשונות מאפשרות לקבלן לקבל לידיו מהבנק המלווה סכום מסויים (בד"כ עד 7% מערך הדירות הנמכרות ולא יותר מאחר שלפי חוק המכר אין אפשרות לגבות יותר מ 7% ללא ערבות בנקאית) סכום זה מתקבל באופן מיידי, דבר המסייע במימון תחילת הפרוייקט ובביטחון המימוני הראשוני שמקבל הקבלן בכך.
ולאחרונה נוספה סיבה נוספת להעלאת כמות ההטבות, והיא:
- יוקר הרביות- היזם רכש קרקע בהלוואות בנקאיות גדולות בתקווה שהם ימכרו את הדירות מהר ויפרעו את חובם, ועתה, במיוחד בשנתיים האחרונות עם עליית הריביות, הציבור מיעט את רכישותיו בדירות להשקעה, ובמקביל הקבלן ממשיך לשלם ביוקר על הלוואותיו, הקבלן נלחץ מהמצב, מאחר ואינו מצליח למכור בקצב משביע רצון מחמת מיעוט רכישות מפאת יוקר הריבית.
בקיצור הקבלן לחוץ...
ומכאן בדיוק מגיעה הבשורה הגדולה של הטבות המימון אותו מציע הקבלן לרוכש ע"מ לעודד את הרוכשים לרכוש.
תהליך הבירורים
כשבאים לרכוש דירה להשקעה צריך לשים לב לארבעה פרמטרים חשובים:
א. מחיר הנכס ביחס לשוק.
ב. פוטנציאל השבחה, ועליית ערך.
ג. תנאי תשלום אופטימליים, ופטור מהצמדות וריביות.
ד. זמן המסירה, והסבת זכויות וערבויות.
רק בירור מדוקדק על כל ד' הפרמטרים הנ"ל יוכל להביא בעזהי"ת את ההצלחה הגדולה ביותר לעסקה מושלמת ורווחית במיוחד!
ונפרט אחת לאחת:
א. מחיר הנכס ביחס לשוק
השלב האטרקטיבי ביותר לרכישה מוזלת
אחד המרכיבים החשובים ביותר בהשקעה מוצלחת, זה המחיר!
דירה הנרכשת במחיר מוזל משמעותית ממחיר השוק היא השקעה בטוחה ורווחית הרבה יותר (כי מלבד הרווחיות הפיננסית הגבוהה הטמונה בה, היא מעניקה ביטחון לעסקה משום שכבר ברכישה מרוויחים ובעיקר מכסים את רוב מס הרכישה המתחייב לבעלי דירה שנייה ויותר, ומכאן יש רק מה להרוויח).
נמצא, שאם אנו רוצים לרכוש דירה במחיר מוזל משמעותית, אנו צריכים לזהות פרוייקטים לצורך רכישה בשלב מוקדם מאוד לפני שיצאו לשיווק, עוד לפני שהבנק פתח את חשבון הליווי של הפרוייקט (כי ברגע שהוא נכנס לפרוייקט בד"כ הוא מפקח שהמחירים יהיו תואמי שוק לפי הערכת שמאי ולא פחות מזה... רק במלאי דירות ראשוני ומצומצם הוא כביכול "מעלים עין" כי זה לתועלת מימון תחילת הפרוייקט וכו' כאמור).
עכשיו, לאחר שהובן שרק בשלב מוקדם מאוד (עוד לפני התרי בנייה) שייך לקבל מחיר מוזל משמעותית, וזאת רק למלאי דירות מצומצם, עתה כל שעלינו לעשות תחילה לצורך סינון ראשוני, זה לזהות שהפרוייקט אכן לא יצא לשיווק ובכך יש סיכוי שהוא אכן במחיר מוזל ממחיר השוק.
חשוב לציין, שמשלב רכישת הקרקע ועד לקבלת היתר בניה מלא יתכן ויעברו 2-3 שנים, בד"כ היזם יוצא בפריסייל בשלב שמתקבל היתר בניה בתנאים, שזה כשנה לפני קבלת היתר בניה מלא.
השלב המאוד אטרקטיבי הזה נקרא פריסייל אמיתי, והוא נסגר תמיד למקורבים לקבלן או לקבוצת רוכשים מגובשת היודעת לרכוש מראש את כל מלאי הדירות המוצעות בפריסייל וזאת בתנאים סופר אטרקטיביים וחד פעמיים.
איך מזהים אם הפרוייקט המוצע אכן יצא לשיווק וכבר אינו כ"כ אטרקטיבי!
שלשה טיפים לזיהוי פרוייקטים שכבר יצאו לשיווק (שאז כבר אינם כ"כ אטרקטיביים, כי הפריסייל האמיתי הסתיים):
א. דירות ללא פרסומות פומביות
פרוייקט שמפורסם לשיווק במודעות רשמיות בעיתונות ובשלטי חוצות בד"כ כבר יצא לשיווק ומחירו בהתאם, פריסייל אמיתי לא מפורסם לקהל הרחב, במודעות פומביות, קבלן אמין ומקצועי לא יטען בשלב השיווק כי הפרוייקט הוא בשלב ה"פריסייל", שהרי דבר זה מפחית את יוקרת הפרוייקט, ועלול לערער את אמינותו כלפי הרוכשים הראשונים שכן הקדימו ורכשו בשלב הפריסייל...
מה גם שפירסומים פומביים בד"כ נועדים לכמות מכובדת של דירות מה שאין למכירה המוקדמת להציע, כי הרי כאמור מלאי הדירות בפרוייקט בשלבי פריסייל הוא מצומצם מאוד.
דבר נוסף בפריסייל אמיתי הדירות נחטפות מאליהן בצורה מרוכזת ובזמן קצר מאוד מפאת המחיר המוזל והתנאים הטובים ואינן דורשות פרסום נרחב כלל.
דירות הנמכרות בשלבי פריסייל אמיתיים נרכשות מתחת לפני השטח ע"י קבוצות פנמיות של רוכשים פוטנציאלים אשר רכשו בעבר מאותו יזם בפרוייקטים קודמים או מקושרים לחברה משפחתית או חברתית.
ב. אין כמעט עסקאות מדווחות בפרוייקט
טיפ נוסף כדי להבין אם הפרויקט כבר יצא לשיווק, בררו אצל המשווק מהו המיקום והכתובת המדוייקת של הפרוייקט (עדיף לקבל מספר גוש וחלקה), כנסו לאתר רשות המיסים (מידע נדל"ן) הזינו את הנתונים ובידקו האם בוצעו רכישות בפרוייקט לאחרונה, במידה ואכן בוצעו רכישות, שימו לב לכמות הדירות שנרכשו, לתאריך הרכישות, ובעיקר למחיר.
פעמים רבות תופתעו לגלות כי הפרוייקט נמצא כבר בשיווק במשך למעלה משנה (ויש מקרים אפי' הרבה יותר), והמחיר בהתאם...
שימו לב, עדכון רכישת הדירות באתר הוא תהליך שאורך כחודש (בערך), וע"כ יתכן כי ישנם עסקאות שבוצעו אך עדיין לא עודכנו.
ג. אין רכישה מהחברה
ראיתם פרוייקט המוצע לשיווק?
בררו אצל המשווק מי היא חברת היזמות והבנייה המבצעת את הפרוייקט, צרו קשר בעצמכם עם החברה ובקשו לרכוש באופן ישיר מהם (ללא דמי תיווך), במידה והחברה אכן נותנת לכם את האפשרות לרכוש דרכם באופן ישיר דעו לכם שהפריסייל האמיתי נגמר והפרוייקט כבר יצא לשיווק רגיל במחירים הגבוהים.
בפריסייל אמיתי, בד"כ החברה לא מאפשרת רכישות דרכה באופן ישיר (אם תתקשרו לחברה היא תאמר לכם שהפרוייקט לא יצא לשיווק וא"א לבצע רכישה...).
אלא, החברה חותמת הסכם עם איש שיווק שהצליח במו"מ עם החברה על דירות הפריסייל בלבד, אשר מקבל הוא את הבלעדיות המלאה למכירת מלאי הדירות המצומצם במחירי שוברי שוק ובתנאי מימון מעולים אשר הצליח להשיג מול החברה.
אלו ג' הטיפים שיכולים לסייע לנו בבירור הראשוני לדעת מה פחות אטרקטיבי להשקעות (בעיקר בגלל המחיר).
ואם תשאלו למה החברה נותנת את דירות הפריסייל לאנשי שיווק יעודיים ולא מוכרת אותם בעצמה כרצונה?
התשובה פשוטה, יש אינטרס לחברה לנהל את המו"מ עם אנשי שיווק מקצועיים המובילים קבוצה מגובשת לרכישת כל הדירות המוצעות בשלב הראשוני, כי כאמור רצונה הוא למכור בשלב הפריסייל כמה שיותר דירות ובמהירות, וזאת לצורך קבלת היתרי בניה מידיים ונתינת תדמית יוקרתית לפרוייקט דבר אשר יגדיל משמעותית את רווחי החברה בהמשך בשיווק הרגיל במחירים הגבוהים.
אנשי השיווק המוצלחים והנחשקים ע"י חברות היזמות והבנייה (אשר להם היסטוריית הצלחת שיווק פנומנלית) מגיעים עם יתרון מו"מ משמעותי, שכן ביכולתם לדרוש מחירים מוזלים משמעותית, תנאי מימון מעולים הרבה יותר והטבות בלעדיות נוספות, ביודעם שהחברה מעוניינת בהם ביותר.
ישנם אנשי שיווק מקצועיים אשר מצמידים אליהם עו"ד פרטי מטעמם המייצג את חברי הקבוצה מול עורכי הדין של החברה היזמית, דבר הנותן מעטפת ביטחון מושלמת לחברי קבוצת הפריסייל שלהם.
בד"כ בחירת הדירה נעשית מול אותו משווק, אשר מעדכן את החברה כי רוכש זה מגיע במסגרת הסכם הרכישה החתום מולה עם כל שלל ההטבות, במחיר, במימון ובתהליך אותו השיג המשווק, ורק לאחר חתימה ראשונית זו אצל המשווק, החברה מנפיקה חוזה על שם הרוכש, והוא מוזמן להגיע למשרדי החברה ולחתום על חוזה רשמי מולה ובכך לסיים את תהליך הרכישה בצורה אמינה ובטוחה.
שימו לב, בכל מקרה הרכישה מתבצעת אך ורק מול החברה עצמה (התשלומים בפנקס השוברים לבנק המלווה שיצטרף בהמשך), בררו היטב מי היא חברת היזמות והבניה של הפרוייקט ובעיקר על אמינותה בפרוייקטים קודמים שביצעה, מול קהל לקוחותיה ושביעות רצונם.
ישנה עדיפות מסויימת לחברות בניה "בורסאיות", דהיינו חברות הנסחרות בבורסה, חברה הנסחרת בבורסה יש לה יציבות פיננסית הרבה יותר גבוהה מכל חברה פרטית אחרת, דבר המגביר את ביטחון הרוכש.
במידה ומצאתם משווק שעומד בקריטריונים אלו, ניתן לצאת לדרך ולהתחיל לברר...
חשוב להדגיש כי הדרך להגיע למשווקים הללו היא רק בשיטת חבר מביא חבר או היכרות אישית, ולעולם לא באמצעות פרסומים רשמיים לציבור הרחב בכל המדיות הקיימות.
לסיום, בכדי לוודא שמחיר הנכס אכן זול ממחיר השוק כל שעליכם לעשות זה להכנס לאתר רשות המיסים https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
הזינו את פרטי הדירה המוצעת בנתונים זהים וחפשו עסקאות דומות שנעשו לאחרונה באזור המבוקש (בשנת בניה לציין את תאריך הצפי של סיום הבניה ע"י הקבלן).
בעסקאות פריסייל אמיתיים תופתעו ממחירים ותנאי תשלום סופר אטרקטיביים מול עסקאות המבוצעות באותו האזור.
אם ראיתם פער חריג במחיר לשני הכיוונים, אתם מוכרחים להעזר בבירורים אצל אנשים מקומיים או אפי' אצל מתווכים בכדי להבין את פשר הדבר, פעמים יש אזורים עם סיבות משתנות שא"א להבין לבד ללא בירור אנושי מעמיק, אל תוותרו על שלב זה.
ב. פוטנציאל השבחה ועליית ערך
ברכישת דירה להשקעה, הנושא השני בחשיבותו הוא נושא פוטנציאל עליית ערך הנכס, ככל שהנכס יהיה עם יותר מרכיבי השבחה פוטנציאלים, הוא יהיה יותר רווחי ואטרקטיבי בשבילנו.
ראשית כל עלינו להבין כי המרכיב החשוב במחיר הנכס בעיקרו מושפע מהמיקום ומהביקוש, כשיש מיקום מבוקש המחיר עולה באופן יותר וודאי!
אז נכון שיש את ממוצע עליית הנכסים בישראל שהוא כ 5-6% לשנה שהוא יפה, אבל כאשר רוצים למקסם רווחים של השבחת הנכס כדי שהנכס יתייקר הרבה יותר מזה, עלינו לחפש פרוייקט מיוחד בשלב מוקדם מאוד, אשר סביר להניח כי יהיה לו ביקוש גבוה מאוד וממילא מחירו יעלה בהתאם ויגיע להשבחה משמעותית הרבה יותר.
ישנם מרכיבים רבים אשר מביאים ביקוש גבוה, ולדוגמא:
- עיר עם שוק תוסס.
- כניסות ומחלפים עתידיים שישפרו את הגישה לאזור.
- תחנות רכבת עתידיות.
- אזור עם מרכזי תעסוקה ובילוי עתידיים.
- פארקים עתידיים באזור.
- שכונה חדשה (מהיסוד... בעיר קיימת)
ובקיצור, כל מרכיב שעוד מספר שנים (כשנרצה למכור את הנכס ולהרוויח) יוכל לייצר לנכס זה ביקוש גבוה יותר וסיבת העדפה לרוכשים לחפוץ בפרוייקט זה על פני פרויקטים אחרים, זהו מרכיב חיוני מאוד ליצירת עליית ערך הנכס.
(אגב, אם ניקח את הדוגמא של "שכונה חדשה", ישנם הוכחות רבות ברורות משוק הנדל"ן על שכונות חדשות אשר מי שהקדים להשקיע בהם בשלביהם הראשוניים הרוויח רווחי ענק, הצצה קטנה לאתר רשות המיסים בגרף המחירים תפתיע אתכם מפער המחירים שנוצר שם בטווח קצר כ"כ).
שימו לב, ישנם אנשים אשר נוטים להשקיע במקומות מסוימים רק אחרי שהוכיחו את עצמם בביקוש שלהם ובעליית ערכם, רק ששוכחים שבהרבה מקומות המחיר כבר מיצה את עצמו כלפי מה שיש למקום להציע והוא כבר הגיע למחיר תואם שוק אזורי בסטנדרט זהה.
זה שתוך החמש שנים הראשונות היתה תשואה כ"כ גדולה בעליית הנדל"ן באותו אזור, זה לא אומר שכך יהיה בעתיד הקרוב, מי שאכן זיהה מראש ורכש הרוויח, אח"כ כבר לא בטוח... החכמה לזהות מראש... רגע לפני שהאזור נהפך למבוקש...
ג. תנאי תשלום אופטימליים ופטור מהצמדות וריביות
ראשית כל עלינו להבין כי אף שתנאי התשלום נראים כשוליים לגבי עסקת הרכישה עצמה, במכלול, יש להם השפעה משמעותית מאוד על אטרקטיביות העסקה כולה, בפרט למשקיעים שרוצים להמשיך ולהתקדם בעולם ההשקעות.
ככל שמשלמים אחוז נמוך יותר בשלב הרכישה, כך יש לנו יותר כסף פנוי (למי שיש!) להמשיך ולהשקיע בנכסים ובאפיקים אחרים, ובנדל"ן הזמן שווה כסף... והכסף, שווה הרבה יותר כסף...
פריסת התשלומים
אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר בעסקה טובה היא פריסת תשלומים נוחה, וככל שנשלם פחות בהתחלה כך אנו יכולים להרוויח יותר, אם בחיסכון ריביות מימון ההון עצמי או חלקו הנלקחות לצורך העסקה (בהחלט פעמים שווה, רק אם זה אכן ברכישה מוזלת משמעותית ממחיר השוק ובמקום בעל פוטנציאל גבוה) ואם בכדי לנצל את יתרת הכסף שלנו לצורך השקעות נוספות.
וע"כ בבואנו לחפש עסקה מושלמת כדאי מאוד לשים לב ולחפש את ההצעות המשתלמות ביותר וכדוגמת 15/85 שזה אומר, שמשלמים 15% ברכישה והשאר לפני האיכלוס, או 20/80 (בהמשך נרחיב על הסבת בעלות קודם האיכלוס).
הלוואת קבלן
ואם תשאלו למה אנו לא מזכירים את ההצעות של 10/90 או 5/95?
התשובה היא פשוטה, תנאי תשלום כדוגמת 10/90 ו 5/95 בד"כ הם מגיעות ב"הלוואת קבלן", הלוואת קבלן מלבד יתרון המימון המוזל ההתחלתי שלאנשים מסויימים זה יכול להיות פתרון מצויין לנכס (אם הם יכולים להשלים את הרכישה), בכ"ז יש לה כמה חסרונות משמעותיים שאינם מומלצים לכל משקיע.
אך ראשית נבין מה זה הלוואת קבלן:
הלוואת קבלן פירושה שמלבד תשלום ה5-15% באופן מיידי המשולם לקבלן בעת הרכישה, הקבלן דורש שניגש לבנק המשכנתאות שהגיע איתו להסדר, ונתבקש לפתוח תיק עבור נטילת משכנתא על ידינו (לאחר כל הבדיקות הנדרשות ע"י הבנק), בד"כ בשיעור של לא פחות מ- 50% מערך הנכס (פעמים זה פחות או יותר תלוי ביזם).
לדוגמא: בדירה של 2,000,000 ₪ ב 10/90 יש לשלם תחילה 200,000 ₪ ברכישה (מלבד הוצאות נלוות), וליטול משכנתא נוספת על 30% מהיתרה בסך 540,000 ש"ח (לכל יזם יש הסדר מיוחד משלו).
משכנתא זו, היא ניתנת בתהליך של הלוואה עומדת ("בלון"), שזה אומר שאנו מקבלים לידינו משכנתא בתהליך רגיל מהבנק (כפוף לאישור הבנק, ודירוג אשראי תקין) רק שאת הרביות הקבלן משלם מידי חודש ואת הקרן לא משלמים כעת כלל (וע"כ קרן ההלוואה אינה קטנה עם הזמן), ולבסוף הרוכש נדרש לשלם את כל ה900,000 ₪ לבנק בכדי לסגור את הלוואת המשכנתא עוד לפני קבלת הדירה.
החסרונות הבולטים בהליך זה הם:
א. מאחר ומתחייבים במשכנתא בסכומים גבוהים לבנק, זה סוגר על הרוכש אופציות של נטילת משכנתא נוספות לצורך מינוף והשקעה נוספת, מאחר ובפועל כבר רשום על שמו משכנתא יקרה (ודירוג האשראי שלו יורד), וכל בנק בעתיד יערים עליו קשיים בנטילת משכנתא נוספת.
ב. גם אם קיימת אופציית של הסבת הזכויות והערבויות קודם השלמת העסקה (לפני קבלת טופס 4) זה קשה מאוד ליישום עד בלתי אפשרית לביצוע גם אם היא מובטחת כאופציונלית...
מכמה סיבות:
- גם מבחינת הבנק שמקשה על ביצוע ההסבה מחמת אי רצונו להעביר את הערבויות לצד ג'.
- גם מבחינת הרוכש הראשון שמחוייב להשלים את כל תשלום החוב קודם המכירה. (טעות חמורה לחשוב שניתן לפרוע את החוב ממה שהרוכש העתידי ישלם, הבנק לא משחרר את השיעבוד מהנכס לפני שמקבל לידיו את מלא התשלום).
- וגם מבחינת הרוכש העתידי שלא יקבל משכנתא על הפער שהנכס עלה (ובעסקאות טובות זה מאוד משמעותי...) מאחר ועל חלק זה אין ערבויות, מה שדורש מהרוכש העתידי לבוא עם הון עצמי גבוה במיוחד, ואת זה לא כולם יכולים... , זה מוריד את מעגל הרוכשים ומקשה על המכירה.
ג. חסרון נוסף בהלוואת קבלן הוא, שגם אם העסקה היא עם "פטור מלא למדד", זה נכון רק לגבי רכישת הנכס עצמו, אך הלוואת הקבלן בד"כ (אך לא תמיד) אכן צמודה למדד המחירים לצרכן, ויתכן מאוד שתשלמו ע"ז בסוף ביוקר (בישראל שמגמת המדד בעלייה).
הקבלן בטריק מיוחד יודע לנהל מו"מ עם הבנק על הגב שלכם, הוא משלם את כל רביות הלוואת הקבלן מיד בעת קבלת ההלוואה, אך את ההצמדה הם מעבירים מהנכס להלוואה, מה שאומר שכאשר תבואו לפרוע את כל ערך ההלוואה שנטלתם (כהתחייבותכם...) יוצמד אליכם גם המדד.
שימו לב, אף שיתכן למצוא פתרונות גישור וכד' לחלק מהבעיות, משקיע נבון לא נוטל סיכונים מיותרים ולא סוגר את עצמו בעתיד עולם השקעות שאינו ידוע גם לו...
אך חשוב להדגיש שאעפ"כ יש משקיעים שהלוואת קבלן זה אכן מצויין בשבילהם מסיבות משתנות וע"כ צריך לבדוק כל מקרה לגופו.
הצמדה למדד
אחת הנקודות החשובות שיש לשים לב אליהם בעת רכישת דירה, זה האם מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבניה זהו מדד המשקף את עלויות מרכיבי הבנייה החומרים וכח העבודה, ומאחר ובישראל המחירים על פי רוב נמצאים במגמת עלייה, והקבלנים לא רוצים להסתכן בתשלומים נוספים במשך תקופת הבנייה המתמשכת, ע"כ כדי לבטח את עצמם הם מקפידים למכור את הדירה "צמוד למדד תשומות הבניה", מה שאומר שאת עליית המדד הרוכש ישלם.
נמצא שאם אדם רוכש דירה חדשה על הנייר "צמוד למדד" במחיר מסויים, בסופו של יום בנוסף למחיר הדירה אותה צריך לשלם הוא יצטרך לשלם את עליית המדד שפעמים יכול להגיע לכמאות אלפי שקלים (ישנם אנשים רבים שפשוט לא שמו לב למרכיב זה ורק למפרע שמו לב לגודל ההפסד...), ואף צריך לזכור שאין אפשרות להוסיף סכום זה למשכנתא על הנכס, סכום זה חייב להגיע מהון עצמי בלבד.
וא"כ לסיכום השקעה בטוחה וטובה זה השקעה שאינה צמודה למדד כלל.
ד. זמן המסירה והסבת זכויות וערבויות
זמן המסירה
בניגוד לרכישת דירה למגורים בה בד"כ נחפוץ בקבלת מפתח בתאריך הקרוב ביותר, בדירה להשקעה הדרך הטובה ביותר למיקסום רווחים היא ע"י מסירת מפתח מאוחרת ככל היותר (ובפרט לבעלי דירה שניה המשלמים מס רכישה בסך 8% על כל עסקה שנכנסים אליה)
כך ניתן להנות מעליית ערך של הנכס המתפרסת על פני תקופה יותר ארוכה על בסיס ההון עצמי הראשוני בלבד עוד קודם השלמת העסקה.
כאשר רוכשים דירה והקבלן מתחייב שאינו יכול למסור את הדירה לרוכש קודם שיעברו לא פחות מ 3-4 שנים מהרכישה (גם אם הוא סיים את הבנייה קודם, שהרבה פעמים זה מה שאכן קורה), דבר זה מטיב מאוד עם הרוכש שכן נהנה הוא ממשך זמן מרובה עד המסירה, ומאחר ומגמת הנדל"ן בישראל בעלייה מתמדת נמצא שככל שעובר הזמן היא עולה יותר (עם האפקט של ריבית דריבית, שבשנה השניה הרי הדירה התייקרה ונמצא אחוז התייקרות נוסף על הערך המוסף...) ונמצא שהרוכש מרוויח יותר.
וא"כ משקיע החפץ למכור את הדירה הנרכשת במחיר גבוה בצורה משמעותית לאחר עליית ערכה, רצוי מאוד להקפיד על תנאי זה, בייחוד לבעלי דירה שניה ויותר אשר משלמים את מס הרכישה פר עסקה.
ולסיכום, ככל שתאריך המסירה יותר מאוחר (עדיףבהתחייבות הקבלן שאינו יכול למסור קודם), כך זה מגדיל את האטרקטיביות של העסקה ואת רווחיה.
הסבת זכויות וערבויות
אחד הביטחונות החשובים ביותר למשקיע זהו "הסבת זכויות וערבויות", הסבת זכויות היא האפשרות למכור את הדירה לאדם אחר קודם מסירת המפתח וקודם השלמת התשלום המלא של העסקה (שישולם ע"י הרוכש השני) בזה הוא מעביר את הזכויות שלו לאדם אחר ואילו הסבת ערבויות זה העברת הערבות של הבנק לצד ג' שרוכש את הדירה כעת המחוייב לפי חוק המכר.
מלבד היתרון הבסיסי של הרוגע של הרוכש ביודעו שבידו לצאת מהעסקה בכל רגע נתון (בד"כ אחרי שנמכרו לכה"פ כל הדירות התואומות בדיוק באותו טיפוס לדירה שרכש).
המעלה הבולטת שבתנאי זה היא האפשרות לרכוש דירה, לדוגמא: ב15% בלבד, ולמוכרה בעוד 3 שנים לאחר עליית ערכה במחיר גבוה באופן משמעותי ללא צורך בהשלמת התשלומים עבור העסקה.
(כאמור בהלוואת קבלן אפשרות הסבת הבעלות קשה מאוד ליישום עד בלתי אפשרית לביצוע גם אם היא מובטחת כאופציונלית...)
אמנם צריך לדעת שאף שאופציית הסבת זכויות וערבויות היא ביטחון חשוב, מ"מ אין לסמוך ע"ז באופן ודאי, מאחר ובד"כ ההסבה מותנת באישור הבנק המלווה מה שאומר שביד הבנק לא לאשר זאת ברגע האמת.
(ישנם עסקאות בודדות מאוד שמשווק הפריסייל הצליח להחתים גם את היזם וגם את הבנק לביצוע ההסבה שאז זהו אכן בטוחה משמעותית, אך כאמור זה נדיר מאוד)
ועכשיו טיפ לסיום....
לאחרונה היזמים למדו שהציבור כבר הבין את כל תנאי המימון של 20/80, לא צמוד למדד, הסבת זכויות וכו', עד שהמשקיעים פשוט יודעים לבקש את זה במקצועיות יתירה...
וכשהיזמים ראו שזה מה שהרוכשים מבקשים, ע"כ התחילו חלק גדול מהיזמים לשווק בצורה שונה, פשוט מאוד, נותנים את כל ההטבות, ללא יוצא מן הכלל...
אבל המחיר... תואם שוק, ופעמים יקר מאוד, הרבה יותר ממחיר השוק...
וזאת, בטענה שמדובר כאן בפרוייקט עם סטנדרט בניה גבוה, מפרט עשיר, טרקלין דיירים, פוטנציאל השבחה גבוה... בקיצור כל הסיסמאות שהציבור לא יודע באמת לאמוד....
חברים יקרים!
תבדקו היטב לפי הכלים שלמדנו האם הפרוייקט המוצע כפריסייל, האם הוא פריסייל שיווקי או פריסייל אמיתי.
אל תפלו בזה, שימו לב בעיקר למחיר, שלא תקנו רק חלומות ולבסוף תגלו שאתם טוחנים מים...
מחיר מוזל משמעותית קיים רק בפריסייל אמיתי בשלבים הראשונים עוד קודם קבלת היתרי בניה...
דבר הנמצא מתחת לרדאר בקבוצות סגורות...
להצטרפות למועדון משקיעי הנדל"ן
ליווי משקיעים בנדל"ן | ניתוח ומחקר ניטרלי לאיתור עסקאות טרום פריסייל מובחרות
058-3251623 | nadlangps @ gmail.com | לאתר שלנו
