הנושאים החמים
מרפסת סוכה.
אנחנו צריכים אותה רק לשבוע אחד בשנה,
ולמרות זאת, כל ס"מ בה חשוב כל כך!
עד לא מזמן, ניתן היה לבקש מרפסת זיז עד 12 מ"ר לדירה.
ובמקרים שיש ויתור זכויות משכן,
ניתן היה לבקש מרפסת זיז עד 14 מ"ר,
ככל והממוצע של המרפסות בבניין לא עובר את ה-12 מ"ר לדירה.
מה השתנה עכשיו?
עפ"י עמדת הייעוץ המשפטי של מינהל תכנון מתאריך 26.06.2023
אופן חישוב מרפסות וגזוזטראות שאינן מקורות אינו נדרש בשטחי בניה.
להלן חלק מתמצית מהמסמך:
"הוספת מרפסת או גזוזטרה, לא מקורות, אינן בגדר שטחי בניה לענין תקנות חישוב שטחים, אינן טעונות שטחי בניה, ואף אינן באות על חשבון מכסת שטחי הבניה לגזוזטראות כפי שנקבעו בהוראת המעבר. משכך, בקשה הנוגעת להוספת מרפסת או גזוזטרה שאינן מקורות, איננה נוגעת לשטחי בניה".
וכאן הבשורה הגדולה:
ניתן לבקש מרפסת זיז לא מקורה (סוכה) בלי הגבלה של שטחים!
כמובן שהכל כפוף להנחיות מבחינת קווי בניין, עיצוב וכד'.
ובעיקר - תכנית צל לשאר השכנים שמראה שכולם יוכלו בעתיד לקבל מרפסות סוכה.
מרפסות מקורות ניתן לקבל עד 12-14 מ"ר.
כל מטר נוסף, יהיה אפשר לקבל רק עם יש שטחים עיקריים עודפים.
מי יכול לקבל מרפסת?
בהרבה מאד מהמקרים, ניתן לבקש תוספת של מרפסת זיז לבניין קיים.
גם במקרים שיש כבר מרפסת, וגם כאשר אין בכלל מרפסות בבניין...
"אבל אם ניתן חוקית לקבל מרפסת, אז כנראה מזמן היו מבקשים פה" ציטוט מלקוח סקפטי שגם השנה יצטרך לבנות סוכה בחניה
גם כאשר יש תב"ע מפורטת שנתנה הרחבות ולא התייחסה למרפסות,
וגם כאשר אין בכלל תב"ע לתוספות בבניין.
באילו מקרים לא ניתן לקבל מרפסת זיז?
1. כאשר נרצה לבקש מרפסת מחוץ לקווי בניין,
ובתב"ע יש סעיף סטייה ניכרת בקו בניין או מרווחים
(אלא אם מדובר בתכנית שהקווי בניין מתייחסים להרחבות בלבד, אז ניתן לקבל מרפסת לא בתחום ההרחבות ולא בצמוד להן).
2. ישנם מקרים של בניינים שנדרש בהם חיזוק מבנים (סעיף בתקנון).
והבניין מיצה במשך השנים את אחוז ההרחבות שניתן לקבל ללא צורך בחיזוק.
במקרה כזה לא ניתן לקבל שום תוספת שנשענת על הבניין המקורי
(על הרחבה חדשה ניתן לקבל).
הדרישות, ההנחיות והמדיניות בירושלים:
מעבר לשטחי מרפסות הזיז שפירטתי לעיל,
נדרש כאמור לעמוד בכל שאר ההנחיות:
לעניין המרווחים (מרחק מגבול חלקה), מבחינת עיצוב חזית הבניין, עומק המרפסת, צורתה ועוד.
1. מרווחים
הנקודה הראשונה והחשובה שצריך לבדוק זה קווי הבניין - מרווחים.
פה, כל מקרה ומקרה ייבחן לגופו.
האפשרויות משתנות גם בין דירות באותו בניין, ולכן כל דירה תיבחן בהתאם לנתונים שלה.
בגדול, אחוז החריגה תלוי בתב"ע שחלה בבניין, וכמובן במיקום הדירה ביחס לגבולות המגרש.
את הבדיקה הנ"ל אני מבצעת עוד לפני שמתחילים בהליך - רק כבדיקה ראשונית ועקרונית להתכנות התהליך.
2. עומק
ניתן לקבל עד 2 מ' עומק (לפעמים בכפוף לפרסום הקלה).
מרפסות מעל דרך - כאשר קו הבניין 0 על גבול מגרש, ניתן לקבל מרפסת בעומק 1.2 מ' שחורגת מגבול המגרש כאשר היא מוצעת מעל הדרך.
3. עיצוב
- לא ניתן לקבל מרפסת בודדת בחזית קדמית, ונדרש מינימום צמד של שתי מרפסות עוקבות -בצורה אופקית או אנכית.
במקרה שאין שכן נוסף שרוצה להצטרף ולבקש מרפסת, ניתן לבקש "מרפסת דמה" - קורה היקפית ומעקה בלי רצפה.
וכמובן נדרשת הסכמת הדייר 'בעל' מרפסת הדמה (צריך לחתום פיזית).
(ישנם מקרים שבהם תתאפשר מרפסת בודדת במקרה של מרפסת תואמת נספח במדויק).
- כמדיניות, לא מאשרים מרפסת זיז בהמשך למרפסת גג.
- כאשר מבקשים תכנון מדורג של מרפסות, יש לעשות זאת בצורה אחידה ועם חפיפה של לפחות 1/3 מאורך המרפסת.
- בד"כ לא יאשרו מרפסות מקוטמות, או מרפסות בצורת ר'.
4. הנחיות כלליות:
- צריך לתכנן תכנית צל המציגה תכנון מרפסות לכל דיירי הבניין, והשכנים יקבלו בשלב הפרסום הודעה על כך.
- גובה מרפסת זיז יהא לפחות 2.50 מ' מעל מפלס הקרקע (רלוונטי מאד לקומות ראשונות!)
- מרפסות זיז המוצעות במיקום תוספת בניה עתידית מכוח נספח בינוי, יתאפשרו בכפוף לעמידה בתנאים הבאים:
א. המרפסת מבוקשת במיקום הזהה למיקום תוספת בניה מכוח התב"ע שטרם מומשה.
ב. המרפסת תהא כחלק מצמד אנכי.
ג. תידרש התחייבות לפירוקה בעת בה תיבנה התוספת מכוח התב"ע.
ישנן עוד הנחיות שלא פירטתי כאן,
ברובן טכניות, ומי שבעיקר צריך לדעת אותן זה עורך הבקשה.
ט.ל.ח כל האמור לעיל הוא מתוך ידע וניסיון שצברתי, אין להסתמך עליו למעשה ללא בירור כל מקרה ספציפי לגופו.
אנחנו צריכים אותה רק לשבוע אחד בשנה,
ולמרות זאת, כל ס"מ בה חשוב כל כך!
עד לא מזמן, ניתן היה לבקש מרפסת זיז עד 12 מ"ר לדירה.
ובמקרים שיש ויתור זכויות משכן,
ניתן היה לבקש מרפסת זיז עד 14 מ"ר,
ככל והממוצע של המרפסות בבניין לא עובר את ה-12 מ"ר לדירה.
מה השתנה עכשיו?
עפ"י עמדת הייעוץ המשפטי של מינהל תכנון מתאריך 26.06.2023
אופן חישוב מרפסות וגזוזטראות שאינן מקורות אינו נדרש בשטחי בניה.
להלן חלק מתמצית מהמסמך:
"הוספת מרפסת או גזוזטרה, לא מקורות, אינן בגדר שטחי בניה לענין תקנות חישוב שטחים, אינן טעונות שטחי בניה, ואף אינן באות על חשבון מכסת שטחי הבניה לגזוזטראות כפי שנקבעו בהוראת המעבר. משכך, בקשה הנוגעת להוספת מרפסת או גזוזטרה שאינן מקורות, איננה נוגעת לשטחי בניה".
וכאן הבשורה הגדולה:
ניתן לבקש מרפסת זיז לא מקורה (סוכה) בלי הגבלה של שטחים!
כמובן שהכל כפוף להנחיות מבחינת קווי בניין, עיצוב וכד'.
ובעיקר - תכנית צל לשאר השכנים שמראה שכולם יוכלו בעתיד לקבל מרפסות סוכה.
מרפסות מקורות ניתן לקבל עד 12-14 מ"ר.
כל מטר נוסף, יהיה אפשר לקבל רק עם יש שטחים עיקריים עודפים.
מי יכול לקבל מרפסת?
בהרבה מאד מהמקרים, ניתן לבקש תוספת של מרפסת זיז לבניין קיים.
גם במקרים שיש כבר מרפסת, וגם כאשר אין בכלל מרפסות בבניין...
"אבל אם ניתן חוקית לקבל מרפסת, אז כנראה מזמן היו מבקשים פה" ציטוט מלקוח סקפטי שגם השנה יצטרך לבנות סוכה בחניה
גם כאשר יש תב"ע מפורטת שנתנה הרחבות ולא התייחסה למרפסות,
וגם כאשר אין בכלל תב"ע לתוספות בבניין.
באילו מקרים לא ניתן לקבל מרפסת זיז?
1. כאשר נרצה לבקש מרפסת מחוץ לקווי בניין,
ובתב"ע יש סעיף סטייה ניכרת בקו בניין או מרווחים
(אלא אם מדובר בתכנית שהקווי בניין מתייחסים להרחבות בלבד, אז ניתן לקבל מרפסת לא בתחום ההרחבות ולא בצמוד להן).
2. ישנם מקרים של בניינים שנדרש בהם חיזוק מבנים (סעיף בתקנון).
והבניין מיצה במשך השנים את אחוז ההרחבות שניתן לקבל ללא צורך בחיזוק.
במקרה כזה לא ניתן לקבל שום תוספת שנשענת על הבניין המקורי
(על הרחבה חדשה ניתן לקבל).
הדרישות, ההנחיות והמדיניות בירושלים:
מעבר לשטחי מרפסות הזיז שפירטתי לעיל,
נדרש כאמור לעמוד בכל שאר ההנחיות:
לעניין המרווחים (מרחק מגבול חלקה), מבחינת עיצוב חזית הבניין, עומק המרפסת, צורתה ועוד.
1. מרווחים
הנקודה הראשונה והחשובה שצריך לבדוק זה קווי הבניין - מרווחים.
פה, כל מקרה ומקרה ייבחן לגופו.
האפשרויות משתנות גם בין דירות באותו בניין, ולכן כל דירה תיבחן בהתאם לנתונים שלה.
בגדול, אחוז החריגה תלוי בתב"ע שחלה בבניין, וכמובן במיקום הדירה ביחס לגבולות המגרש.
את הבדיקה הנ"ל אני מבצעת עוד לפני שמתחילים בהליך - רק כבדיקה ראשונית ועקרונית להתכנות התהליך.
2. עומק
ניתן לקבל עד 2 מ' עומק (לפעמים בכפוף לפרסום הקלה).
מרפסות מעל דרך - כאשר קו הבניין 0 על גבול מגרש, ניתן לקבל מרפסת בעומק 1.2 מ' שחורגת מגבול המגרש כאשר היא מוצעת מעל הדרך.
3. עיצוב
- לא ניתן לקבל מרפסת בודדת בחזית קדמית, ונדרש מינימום צמד של שתי מרפסות עוקבות -בצורה אופקית או אנכית.
במקרה שאין שכן נוסף שרוצה להצטרף ולבקש מרפסת, ניתן לבקש "מרפסת דמה" - קורה היקפית ומעקה בלי רצפה.
וכמובן נדרשת הסכמת הדייר 'בעל' מרפסת הדמה (צריך לחתום פיזית).
(ישנם מקרים שבהם תתאפשר מרפסת בודדת במקרה של מרפסת תואמת נספח במדויק).
- כמדיניות, לא מאשרים מרפסת זיז בהמשך למרפסת גג.
- כאשר מבקשים תכנון מדורג של מרפסות, יש לעשות זאת בצורה אחידה ועם חפיפה של לפחות 1/3 מאורך המרפסת.
- בד"כ לא יאשרו מרפסות מקוטמות, או מרפסות בצורת ר'.
4. הנחיות כלליות:
- צריך לתכנן תכנית צל המציגה תכנון מרפסות לכל דיירי הבניין, והשכנים יקבלו בשלב הפרסום הודעה על כך.
- גובה מרפסת זיז יהא לפחות 2.50 מ' מעל מפלס הקרקע (רלוונטי מאד לקומות ראשונות!)
- מרפסות זיז המוצעות במיקום תוספת בניה עתידית מכוח נספח בינוי, יתאפשרו בכפוף לעמידה בתנאים הבאים:
א. המרפסת מבוקשת במיקום הזהה למיקום תוספת בניה מכוח התב"ע שטרם מומשה.
ב. המרפסת תהא כחלק מצמד אנכי.
ג. תידרש התחייבות לפירוקה בעת בה תיבנה התוספת מכוח התב"ע.
ישנן עוד הנחיות שלא פירטתי כאן,
ברובן טכניות, ומי שבעיקר צריך לדעת אותן זה עורך הבקשה.
ט.ל.ח כל האמור לעיל הוא מתוך ידע וניסיון שצברתי, אין להסתמך עליו למעשה ללא בירור כל מקרה ספציפי לגופו.
