הנושאים החמים
מצוקת הדיור פושטת ואיתה עולים הרעיונות למקומות מגורים נוספים,
אדם גר בקומה הגבוהה בבניין האם ואיך יש לו אפשרות לבנות על הגג?
ככלל גג הוא רכוש משותף של כל דיירי הבניין (פעמיים מדובר בכמה כניסות ובעשרות דיירים), ישנם מצבים בהם ניתן להצמיד חלקי גג לדירות מסוימות כולל רישום בטאבו, אך גם מי שהגג מוצמד אליו לא בהכרח שיש לו זכויות בניה על הגג.
כאמור יש בעלות על הגג ויש זכויות בניה.
כאשר בעל הדירה הגבוהה רוצה לבנות על גג הדירה, מספיקה לו הסכמה בכתב מ- 75% מדיירי הבניין, פעמיים וכדי לקבל הסכמה זו יאלץ לשלם לדיירים סכום כסף על ויתורם על זכיות הבנייה שלהם בגג. לאחר שהדייר חתם אין לו אפשרות לחזור בו מהסכמתו.
דייר בבניין המתנגד לבנייה יוכל להתנגד רק אם יוכיח שהבנייה מפריע לו לאוויר לאור וכד' מה שבדרך כלל לא שייך כי הדירה נבנית על הגג.
צריך לעמוד על הנקודה שגם לאחר הבנייה על הגג, עדיין הגג הוא רכוש משותף ושייך לכלל הדיירם הקיום של הדירה החדשה הוא בזכות ויתור הדיירים על זכויות הבניה שלהם אבל לא על הגג עצמו.
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר "שטח משותף" כחלקי הבית המשותף שלא רשומים כדירות, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. לפי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, כל דייר בבית משותף רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר, ללא צורך בקבלת הסכמת יתר בעלי הדירות, כל עוד השימוש לא יפגע ביכולתם של שאר הבעלים לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים.
לאחרונה יצא פס"ד שבו נידון האם התחייבות קבלן להצמדת זכויות הבנייה על חלק מגג הבניין, לדירה מסוימת בבית משותף, מקנות לבעלת הדירה גם את הבעלות באותו חלק מהגג. המחלוקת היתה בין התובעת, בעלת דירה בבית משותף, לבין הנתבעים- הקבלן ויתר בעלי הדירות בבניין, בנוגע לשאלת בעלות התובעת על חלק משטח גג הבניין, הדרוש לשם מימוש זכויות הבניה שבבעלות התובעת.
התובעת חתמה על הסכם, שבמסגרתו רכשה מהקבלן דירה בקומה האחרונה בבניין מגורים בתל אביב. לאחר מסירת הדירה לתובעת ולאור סכסוך משפטי שבו טענה התובעת לליקויי בנייה משמעותיים, התובעת והקבלן חתמו, במסגרת יישוב אותו סכסוך, על נספח להסכם, שבמסגרתו התחייב הקבלן, שבבעלותו נותרו כל זכויות הבנייה בבניין, והוסכם שלדירת התובעת יוצמדו זכויות הבנייה העתידיות על שטח גג הבניין שמעל הדירה, והיא גם תוכל לבצע בנייה, מבלי להידרש להסכמת שאר בעלי הדירות.
הדיירים הגישו תביעה כנגד אותה דיירת בטענה שהגג הוא רכוש משותף והם מתנגדים לשייך אותו אליה.
בית המשפט פירש את המפרט הטכני, בכל הקשור למהותו של הגג, כך שהשטח במחלוקת, כפי מצבו הפיזי במועד שהוא נמכר, במסגרת ההסכמים עם הדיירים, הוא רכוש משותף המיועד "למיתקנים על הגג".
נפסק כי לתובעת ניתנו "זכויות הבנייה העתידיות" לצורך בנייה על גג הבניין שמעל הדירה ואף נקבע כיצד תחושב חלקה של התובעת בזכויות הבנייה, אם יינתנו בעתיד, בית המשפט קבע כי אין בסעיף זה דבר המקנה לתובעת כיום זכויות בגג עצמו, להבדיל מזכויות בנייה עתידיות, ככל שתהיינה.
הנספח אינו קובע ששטח המחלוקת יוצמד לדירתה של התובעת, אלא רק מקנה לה זכויות בנייה עתידיות בשטח המחלוקת: גם אם התובעת תנצל את זכויות הבנייה העתידיות לצורך בנייה על השטח במחלוקת, כנראה גם השטח הבנוי כאמור יהיה בגדר "רכוש משותף"!
לסיכום גם אם קיבלתם הסכמה מ75% מהדיירים לזכויות בניה על הגג ובניתם דירה, עדיין הדירה עומדת על שטח רכוש משותף, כל עוד הגג לא הוצמד בטאבו.
“הצמדה” מהווה הוצאת חלק מסוים מתוך הרכוש המשותף, והצמדתו לדירה מסוימת. באופן זה, אותו השטח יוצא מהרכוש המשותף, ועובר להיות קניינו של בעל הדירה שאליה הוצמד. יש אפשרות לקבוע, בהסכמה, בצורה ברורה ומפורשת, הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת כל בעלי הדירות, פה אחד, ובלעדיה אין היא תקפה. על פי החוק, ההצמדה היא “עסקה במקרקעין”, לכל דבר ועניין, ומחייבת דיווח למיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח, יש לבצע רישום/ בקשה לתיקון צו הבית המשותף. כך, מקבלת העסקה תוקף קנייני.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב.
אדם גר בקומה הגבוהה בבניין האם ואיך יש לו אפשרות לבנות על הגג?
ככלל גג הוא רכוש משותף של כל דיירי הבניין (פעמיים מדובר בכמה כניסות ובעשרות דיירים), ישנם מצבים בהם ניתן להצמיד חלקי גג לדירות מסוימות כולל רישום בטאבו, אך גם מי שהגג מוצמד אליו לא בהכרח שיש לו זכויות בניה על הגג.
כאמור יש בעלות על הגג ויש זכויות בניה.
כאשר בעל הדירה הגבוהה רוצה לבנות על גג הדירה, מספיקה לו הסכמה בכתב מ- 75% מדיירי הבניין, פעמיים וכדי לקבל הסכמה זו יאלץ לשלם לדיירים סכום כסף על ויתורם על זכיות הבנייה שלהם בגג. לאחר שהדייר חתם אין לו אפשרות לחזור בו מהסכמתו.
דייר בבניין המתנגד לבנייה יוכל להתנגד רק אם יוכיח שהבנייה מפריע לו לאוויר לאור וכד' מה שבדרך כלל לא שייך כי הדירה נבנית על הגג.
צריך לעמוד על הנקודה שגם לאחר הבנייה על הגג, עדיין הגג הוא רכוש משותף ושייך לכלל הדיירם הקיום של הדירה החדשה הוא בזכות ויתור הדיירים על זכויות הבניה שלהם אבל לא על הגג עצמו.
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר "שטח משותף" כחלקי הבית המשותף שלא רשומים כדירות, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. לפי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, כל דייר בבית משותף רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר, ללא צורך בקבלת הסכמת יתר בעלי הדירות, כל עוד השימוש לא יפגע ביכולתם של שאר הבעלים לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים.
לאחרונה יצא פס"ד שבו נידון האם התחייבות קבלן להצמדת זכויות הבנייה על חלק מגג הבניין, לדירה מסוימת בבית משותף, מקנות לבעלת הדירה גם את הבעלות באותו חלק מהגג. המחלוקת היתה בין התובעת, בעלת דירה בבית משותף, לבין הנתבעים- הקבלן ויתר בעלי הדירות בבניין, בנוגע לשאלת בעלות התובעת על חלק משטח גג הבניין, הדרוש לשם מימוש זכויות הבניה שבבעלות התובעת.
התובעת חתמה על הסכם, שבמסגרתו רכשה מהקבלן דירה בקומה האחרונה בבניין מגורים בתל אביב. לאחר מסירת הדירה לתובעת ולאור סכסוך משפטי שבו טענה התובעת לליקויי בנייה משמעותיים, התובעת והקבלן חתמו, במסגרת יישוב אותו סכסוך, על נספח להסכם, שבמסגרתו התחייב הקבלן, שבבעלותו נותרו כל זכויות הבנייה בבניין, והוסכם שלדירת התובעת יוצמדו זכויות הבנייה העתידיות על שטח גג הבניין שמעל הדירה, והיא גם תוכל לבצע בנייה, מבלי להידרש להסכמת שאר בעלי הדירות.
הדיירים הגישו תביעה כנגד אותה דיירת בטענה שהגג הוא רכוש משותף והם מתנגדים לשייך אותו אליה.
בית המשפט פירש את המפרט הטכני, בכל הקשור למהותו של הגג, כך שהשטח במחלוקת, כפי מצבו הפיזי במועד שהוא נמכר, במסגרת ההסכמים עם הדיירים, הוא רכוש משותף המיועד "למיתקנים על הגג".
נפסק כי לתובעת ניתנו "זכויות הבנייה העתידיות" לצורך בנייה על גג הבניין שמעל הדירה ואף נקבע כיצד תחושב חלקה של התובעת בזכויות הבנייה, אם יינתנו בעתיד, בית המשפט קבע כי אין בסעיף זה דבר המקנה לתובעת כיום זכויות בגג עצמו, להבדיל מזכויות בנייה עתידיות, ככל שתהיינה.
הנספח אינו קובע ששטח המחלוקת יוצמד לדירתה של התובעת, אלא רק מקנה לה זכויות בנייה עתידיות בשטח המחלוקת: גם אם התובעת תנצל את זכויות הבנייה העתידיות לצורך בנייה על השטח במחלוקת, כנראה גם השטח הבנוי כאמור יהיה בגדר "רכוש משותף"!
לסיכום גם אם קיבלתם הסכמה מ75% מהדיירים לזכויות בניה על הגג ובניתם דירה, עדיין הדירה עומדת על שטח רכוש משותף, כל עוד הגג לא הוצמד בטאבו.
“הצמדה” מהווה הוצאת חלק מסוים מתוך הרכוש המשותף, והצמדתו לדירה מסוימת. באופן זה, אותו השטח יוצא מהרכוש המשותף, ועובר להיות קניינו של בעל הדירה שאליה הוצמד. יש אפשרות לקבוע, בהסכמה, בצורה ברורה ומפורשת, הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת כל בעלי הדירות, פה אחד, ובלעדיה אין היא תקפה. על פי החוק, ההצמדה היא “עסקה במקרקעין”, לכל דבר ועניין, ומחייבת דיווח למיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח, יש לבצע רישום/ בקשה לתיקון צו הבית המשותף. כך, מקבלת העסקה תוקף קנייני.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב.
