הנושאים החמים
שלום וברכה,
המאמר הזה נכתב בעקבות שאלה שעלתה באשכול "מחיר למשתכן" לגבי זוג שיש להם הון עצמי של 370K ש"ח שזכו בהגרלה בקרית גת מערב ושוקלים כעת לוותר על הזכיה כדי לרכוש דירה יפה בפריפריה בשוק החופשי במחיר של כ1.6M ש"ח. הטענה העיקרית שלהם היתה שהרי יש להם יכולת לרכוש דירה כזו בפריפריה בשוק החופשי ב75% משכנתא, ואם כן כדאי אולי לחסוך את כספי השכירות במשך שנות ההמתנה הארוכות לדירה בקרית גת (הם לא ראו עדיפות מיוחדת לקרית גת על פני הפריפריה הרחוקה יותר).
היו שם דיונים לכאן ולכאן, אבל כמעט אף אחד לא שם לב לעובדה הפשוטה שאם הם ירכשו את הדירה המדוברת בשוק החופשי יהיו להם החזרים של כ7,000 ש"ח ל30 שנה הבאות על משכנתת הענק של ה1.2M ש"ח שהם לקחו. וזאת לעומת האלטרנטיבה האחרת של המגורים כרגע בשכירות בפריפריה בכ3,000 ש"ח לחודש, השקעת ההון העצמי הקיים באופן סולידי בתקווה להגדלתו מעט, מכירת הדירה בהנחה לאחר 7 שנים תוך מימוש רווח של כ700K ש"ח, וקנייה אז של הדירה בפריפריה במשכנתא של 430K ש"ח בלבד - מה שישאיר אותם בסופו של תהליך עם אותה דירה ובהחזרים נמוכים בהרבה - של כ2,300 ש"ח בלבד. ובמספרים כוללים - ההפרש בין 2 האפשרויות עומד על למעלה מ1.25 מיליון ש"ח! בחישוב הריביות על המשכנתא הענקית שהם נטלו (באופציה הראשונה הם ישלמו בסה"כ על הדירה 2.8 מיליון ש"ח - 400K הון עצמי + 1.2M משכנתא + 1.2M ריביות. לעומת זאת באופציה השניה הם ישלמו על אותה דירה בסה"כ 1.54 מיליון ש"ח - 215K שכירות 6 שנים בפריפריה + 470K הון עצמי (שגדל מעט) + 430K משכנתא + 430K ריביות).
הדיון הזה, כמו עוד כמה סיפורים נוספים ששמעתי לאחרונה על טעויות כלכליות של זוצי"ם, עורר אותי לחשיבה רצינית על הבלבול העצום השורר בציבור שלנו לגבי הון עצמי ומשכנתאות בפרט, ואולי גם לגבי פיננסים באופן כללי, וזה מחבר אותי עם האשכול על ההונאות הרבות הרווחות בציבור שלנו, ועל כל פעולותיו המבורכות והנצרכות של @איצ'ה קו המידע בענין הנ"ל, להציל עשוק מיד עושקו.
למרות שעל פניו הנושאים אינם נראים קשורים כלל, אני חושב שאם נעמיק טיפה נגלה שכל התופעות הללו כן קשורות אחת לשניה, והגיע הזמן לקרוא לילד בשמו: יש בעיה כללית בציבור שלנו (בעיקר אצל הגברים הצעירים, אבל לא רק...) שהרבה מאד מהם לא מבינים מה זה "כסף". וזאת מהסיבה הפשוטה, שלא רק שהם לא למדו כלכלה בצורה מסודרת, אלא הם גם מעולם לא עבדו (ב"ה) ולא הרוויחו אפילו שקל אחד בימי חייהם, והם לא כ"כ מבינים שהמוצר הזה לא גדל על העצים. כתוצאה מהבעיה המרכזית הנ"ל מתרחשות לדעתי כל הרעות החולות דלהלן:
1. נכנסים להשקעות טיפשיות חסרות סיכוי על מכוניות מעופפות/מצנחים או קרקעות חקלאיות בשטחים (כי הרי החבר'ה בכולל מבינים טוב יותר מכל שאר ה"עולעם"...).
2. זוצי"ם חיים ברמת חיים שאינה תואמת את הכנסותיהם - מסעדות, רכבים, טיולים לחו"ל וכו', ולא רק שלא מצליחים לחסוך כסף בחודשי, אלא צוברים על הדרך חובות לא קטנים (כי הרי "כולםםם" עושים את זה...).
3. לא מנסים בכלל להשתתף בהגרלות הדיור הממשלתיות (כי זה סיכויים מזעריים ממילא, וחבל על כספי השכירות בינתיים, וחייבים לקנות דירה באופן מיידי, בפרט שיש חשש רציני שהמחותן לא יתן בהמשך...).
4. גם מי שיש לו סייעתא דשמיא וזכה בהגרלה מסויימת, שוקל ברצינות לוותר על זכייתו (כי הרי חבל על כספי השכירות שיורדים לטמיון, אז בוא נקנה בינתיים בפריפריה...)
5. ואחרון הכביד: זוצי"ם לוקחים על עצמם משכנתאות ענק של 1.2M ש"ח וצפונה, עם החזרים צפויים של כ7,000 ש"ח למשך 30 שנה! העיקר להתאבד על דירה קטנה בבית שמש או בעיר מרכזית אחרת (כי הרי יש לנו יכולת, עובדה שהבנק אישר...). [במאמר המוסגר, מעניין שבבנק למשכנתאות - כולם עשירים, ואילו במחלקת הארנונה בעירייה - כולם דלפונים... אבל זה לא הנושא שלנו כרגע.]
אני לא יודע מה לומר, אבל האמת היא שאני ממש לא רגוע בקשר לסעיף האחרון (גם בקשר לשאר הסעיפים אני לא רגוע, אבל כרגע אני דן באחרון). קשה לי לראות איך כל אותם זוצ"ים יצליחו להחזיר סכום כ"כ גבוה למשך זמן כה רב (בפרט אלו שהמשכורות שלהם יחד מגרדות כעת את ה10K ש"ח מלמטה, מבלי שנראה באופק איזשהו שינוי מהותי בענין...). מה עוד שבשלב מסויים בחייהם, במוקדם או במאוחר, הם גם יצטרכו לשדרג את דירתם הקטנה, שתוך כמה שנים כבר לא תתאים למידותיהם, ואז ההחזרים החודשיים שלהם לדיור יזנקו בעוד 1500-2000 ש"ח מינימום. איך הם יעשו זאת למען ה'?
אמת, בציבור הכללי רווחות משכנתאות בסכומים כאלו. אבל ההבדל הוא ברור וחד: משכנתאות בסדר גודל כזה יכולות באמת להתאים למשפחה בת 4 נפשות וכלב, עם שני הורים הייטקיסטים (או בעלי מקצועות חופשיים אחרים המשתכרים היטב), אבל בציבור שלנו זה פשוט לא מתאים. חד וחלק!
ניקח לדוגמא זוג בני 25 פלוס 2 ילדים שרוכשים דירה עם משכנתא בסדר גודל כזה. זאת אומרת שעד גיל 55 הם ייאלצו להפריש בכל חודש תשלום של 8,500-9,000 ש"ח (אחרי השדרוג המתבקש של דירתם) רק על סעיף הדיור של עצמם! אתם מבינים מה זה אומר? לזוג הזה יהיו בעז"ה 7 ילדים (ממוצע בציבור החרדי), וכשהם יהיו בני 55 הם כבר יחתנו 4-5 מתוכם (בממוצע). מה יהיה המצב הפיננסי שלהם באותו זמן? איך הם הולכים לחתן אותם? ומה עם הבר-מצוות והשמחות בינתיים? מה עם המחיה השוטפת? אתם יודעים כמה עולה לעשות שבת למשפחה בת 9 נפשות? (לא כולל זוצ"ים מתארחים). מה עם תשלומי שכר הלימוד לישיבות? לסימנרים? מה עם הביגוד לילדים? (וזאת מבלי לדבר על הוצאות חריגות לא צפויות). לפני 20 שנה כשהייתי זו"צ והתלוננתי לחבר מבוגר ממני על יוקר המחיה ועל ההוצאות המרובות סביב ילדי הקטנים (מעון, טיטולים וכו'), הוא אמר לי משפט שאני עד היום זוכר היטב: "דע לך, כמה שעולה לך היום להחזיק ילדים קטנים, ילדים גדולים עולה הרבה יותר". והוא כל כך צודק...
ואז אני בא הביתה הבוקר ופותח את העיתון (יתד נאמן למי שמתעניין...), וכדי להוסיף שמן למדורה אני קורא שלא פחות מ26% מהציבור החרדי לא גומר את החודש. (במלים אחרות: מוציאים יותר ממה שמכניסים, מה שאומר שהם שוקעים וטובעים בחובות שמחמירים ותופחים מידי חודש...). אז מה האופק?
רק להדגיש, אני לא אומר שמשכנתא היא מלה גסה, בלעדיה 98% מהאנשים לא היו יכולים לקנות שום דירה, אבל היא בהחלט דבר מסוכן, בפרט בסביבת הריביות הנוכחית (המבוגרים שבינינו עוד זוכרים שלפני כ30 שנה התמודדה בכנסת מפלגה בשם "תנועת נפגעי משכנתאות" וגרפה כמה אלפי קולות...). צריך לדעת את העובדה הכואבת שבהערכה גסה כאשר לוקחים הלוואה ל30 שנה בריבית משכנתא ממוצעת, על כל שקל שלווים מחזירים שנים! כלומר, אם קונים דירה צנועה שעולה 1.5 מיליון ש"ח עם הון עצמי של 500K ש"ח והיתר במשכנתא של מיליון ש"ח - הדירה עלתה למעשה 2.5 מיליון ש"ח! וזה לא דומה כלל וכלל למי שקנה את אותה דירה ללא משכנתא, כי האחרון שילם על הדירה באמת 1.5 מיליון ש"ח בלבד - מיליון ש"ח פחות! בואו נפנים: משכנתא זה לא גמ"ח! (”ריבית, שהוא כנשיכת נחש, שנחש נושך חבורה קטנה ברגלו ואינו מרגיש, ופתאום הוא מבצבץ ונופח עד קדקדו. כן ריבית אינו מרגיש ואינו ניכר עד שהריבית עולה ומחסרו ממון הרבה” - רש"י שמות כב, כד). אז נכון, יש היתר עיסקא והכל כשר למהדרין, אבל ה"מחסרו ממון הרבה" נותר בעינו! ומכאן קריאה נרגשת ועצה טובה לכל הזוצי"ם המתעדתים לקנות דירה, או שקנו דירה על הנייר ועדיין לא שילמו עליה: חיסכו כל שקל שאתם יכולים עבור ההון העצמי שלכם. זכרו את כלל הברזל: כל שקל הון עצמי = 2 שקל פחות החזרי משכנתא!
אז מה בעצם כן הגיוני שזו"צ סטנדרטי יקח על עצמו? התשובה לענ"ד היא משהו בסדר גודל של מקסימום 700K ש"ח, עם החזר חודשי של כ4K ש"ח (וכל הפוחת הרי זה משובח...). זהו סכום שנשמע לי הגיוני, למרות שגם אותו לא פשוט לשלם במשך 30 שנה...
מה שאומר במלים פשוטות שזו"צ שיש להם הון עצמי של 300K ש"ח, הטווח שלהם למגורים (לא מדבר על השקעה) הוא דירות עד מיליון ש"ח בלבד, ולא יותר! (לא משנה אם זה בשוק החופשי, או בדירה בהנחה). וזו"צ ששפר עליהם גורלם (בתקוה שלא על חשבון הוריהם...) ויש להם ביד 600-700K ש"ח, אז הטווח שלהם למגורים הוא דירות עד 1.3M - 1.4M ש"ח, ולא שקל יותר.
רגע, מה עם בית שמש/מודיעין עילית/ביתר עילית/אלעד, שהדירות הכי זולות בהן מתחילות ב1.9M ש"ח (לפני הוצאות מסביב)? אז זהו, הגיע הזמן להפנים שהערים האלו מחוץ למשחק במחירי השוק החופשי (בדירה בהנחה עוד יש בהן איזשהו סיכוי לזוצ"ים בעלי הון עצמי גבוה). כשם שלא עולה על הדעת שזוג צעיר סטנדרטי שלא זכה בלוטו ירכוש דירה למגורים ברחוב רבי עקיבא בב"ב, או בשכונה מרכזית בירושלים, כך גם צריך שלא להעלות על הדעת רכישת דירה למגורים בערים הנ"ל בשוק החופשי. נכון, עד לפני 3-4 שנים הערים הללו עוד היו אפשריות איכשהו לבעלי הון עצמי גבוה, אבל למי שלא מעודכן, הנתונים השתנו דרמטית בשנים האחרונות עם נסיקת מחירי הדיור בעשרות אחוזים. ומה שהתאים אולי לאחים שלכם הגדולים או לחברים שלכם לפני מספר שנים, כבר לא מתאים לכם היום. פשוט לא! והדברים פשוטים וברורים.
אני קורא מכאן לכולם: הבה נשמור על עתידנו ועל הבריאות הגופנית והנפשית שלנו ושל משפחותינו ונפסיק את הטירוף הבלתי הגיוני הזה. המצב הנוכחי בו זוצי"ם מסויימים מתפרעים ולוקחים משכנאות ענק של 1.2M ש"ח כדי לקנות דירות למגורים ב2 מיליון ש"ח במרכז ועל הדרך משתעבדים למשך 30 השנה הבאות לשלם סכומי עתק הוא אבסורדי לחלוטין, ומסוכן עד מאד, והדרך מכאן ועד לקריסה ח"ו נראית קרובה.
אז מה יהיה עם אלו שכן קנו והתחייבו התחייבויות עתק?
האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות שנקנו במשכנתאות ענק נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)?
האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שיש כרגע בלוח יד 2 קרוב למאתיים! דירות יד שנייה העומדות למכירה רק ברמה ד' בבית שמש לבדה (חלקן בהורדת מחיר משמעותית)?
האם יש קשר בין האמור כאן לבין העובדה שמלבד תל אביב הבועתית, בית שמש היא העיר היחידה מבין כל הערים הגדולות בארץ שמחיר דירה ממוצע בה ירד ברבעון האחרון לעומת הרבעון המקביל אשתקד?
האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו לידי כינוס נכסים?
האם אנחנו עומדים בפתחו של משבר סאב-פריים חרדי ענק?
לצערי, אין לי תשובות, יש לי רק שאלות פתוחות, והרבה מאד חששות...
המאמר הזה נכתב בעקבות שאלה שעלתה באשכול "מחיר למשתכן" לגבי זוג שיש להם הון עצמי של 370K ש"ח שזכו בהגרלה בקרית גת מערב ושוקלים כעת לוותר על הזכיה כדי לרכוש דירה יפה בפריפריה בשוק החופשי במחיר של כ1.6M ש"ח. הטענה העיקרית שלהם היתה שהרי יש להם יכולת לרכוש דירה כזו בפריפריה בשוק החופשי ב75% משכנתא, ואם כן כדאי אולי לחסוך את כספי השכירות במשך שנות ההמתנה הארוכות לדירה בקרית גת (הם לא ראו עדיפות מיוחדת לקרית גת על פני הפריפריה הרחוקה יותר).
היו שם דיונים לכאן ולכאן, אבל כמעט אף אחד לא שם לב לעובדה הפשוטה שאם הם ירכשו את הדירה המדוברת בשוק החופשי יהיו להם החזרים של כ7,000 ש"ח ל30 שנה הבאות על משכנתת הענק של ה1.2M ש"ח שהם לקחו. וזאת לעומת האלטרנטיבה האחרת של המגורים כרגע בשכירות בפריפריה בכ3,000 ש"ח לחודש, השקעת ההון העצמי הקיים באופן סולידי בתקווה להגדלתו מעט, מכירת הדירה בהנחה לאחר 7 שנים תוך מימוש רווח של כ700K ש"ח, וקנייה אז של הדירה בפריפריה במשכנתא של 430K ש"ח בלבד - מה שישאיר אותם בסופו של תהליך עם אותה דירה ובהחזרים נמוכים בהרבה - של כ2,300 ש"ח בלבד. ובמספרים כוללים - ההפרש בין 2 האפשרויות עומד על למעלה מ1.25 מיליון ש"ח! בחישוב הריביות על המשכנתא הענקית שהם נטלו (באופציה הראשונה הם ישלמו בסה"כ על הדירה 2.8 מיליון ש"ח - 400K הון עצמי + 1.2M משכנתא + 1.2M ריביות. לעומת זאת באופציה השניה הם ישלמו על אותה דירה בסה"כ 1.54 מיליון ש"ח - 215K שכירות 6 שנים בפריפריה + 470K הון עצמי (שגדל מעט) + 430K משכנתא + 430K ריביות).
הדיון הזה, כמו עוד כמה סיפורים נוספים ששמעתי לאחרונה על טעויות כלכליות של זוצי"ם, עורר אותי לחשיבה רצינית על הבלבול העצום השורר בציבור שלנו לגבי הון עצמי ומשכנתאות בפרט, ואולי גם לגבי פיננסים באופן כללי, וזה מחבר אותי עם האשכול על ההונאות הרבות הרווחות בציבור שלנו, ועל כל פעולותיו המבורכות והנצרכות של @איצ'ה קו המידע בענין הנ"ל, להציל עשוק מיד עושקו.
למרות שעל פניו הנושאים אינם נראים קשורים כלל, אני חושב שאם נעמיק טיפה נגלה שכל התופעות הללו כן קשורות אחת לשניה, והגיע הזמן לקרוא לילד בשמו: יש בעיה כללית בציבור שלנו (בעיקר אצל הגברים הצעירים, אבל לא רק...) שהרבה מאד מהם לא מבינים מה זה "כסף". וזאת מהסיבה הפשוטה, שלא רק שהם לא למדו כלכלה בצורה מסודרת, אלא הם גם מעולם לא עבדו (ב"ה) ולא הרוויחו אפילו שקל אחד בימי חייהם, והם לא כ"כ מבינים שהמוצר הזה לא גדל על העצים. כתוצאה מהבעיה המרכזית הנ"ל מתרחשות לדעתי כל הרעות החולות דלהלן:
1. נכנסים להשקעות טיפשיות חסרות סיכוי על מכוניות מעופפות/מצנחים או קרקעות חקלאיות בשטחים (כי הרי החבר'ה בכולל מבינים טוב יותר מכל שאר ה"עולעם"...).
2. זוצי"ם חיים ברמת חיים שאינה תואמת את הכנסותיהם - מסעדות, רכבים, טיולים לחו"ל וכו', ולא רק שלא מצליחים לחסוך כסף בחודשי, אלא צוברים על הדרך חובות לא קטנים (כי הרי "כולםםם" עושים את זה...).
3. לא מנסים בכלל להשתתף בהגרלות הדיור הממשלתיות (כי זה סיכויים מזעריים ממילא, וחבל על כספי השכירות בינתיים, וחייבים לקנות דירה באופן מיידי, בפרט שיש חשש רציני שהמחותן לא יתן בהמשך...).
4. גם מי שיש לו סייעתא דשמיא וזכה בהגרלה מסויימת, שוקל ברצינות לוותר על זכייתו (כי הרי חבל על כספי השכירות שיורדים לטמיון, אז בוא נקנה בינתיים בפריפריה...)
5. ואחרון הכביד: זוצי"ם לוקחים על עצמם משכנתאות ענק של 1.2M ש"ח וצפונה, עם החזרים צפויים של כ7,000 ש"ח למשך 30 שנה! העיקר להתאבד על דירה קטנה בבית שמש או בעיר מרכזית אחרת (כי הרי יש לנו יכולת, עובדה שהבנק אישר...). [במאמר המוסגר, מעניין שבבנק למשכנתאות - כולם עשירים, ואילו במחלקת הארנונה בעירייה - כולם דלפונים... אבל זה לא הנושא שלנו כרגע.]
אני לא יודע מה לומר, אבל האמת היא שאני ממש לא רגוע בקשר לסעיף האחרון (גם בקשר לשאר הסעיפים אני לא רגוע, אבל כרגע אני דן באחרון). קשה לי לראות איך כל אותם זוצ"ים יצליחו להחזיר סכום כ"כ גבוה למשך זמן כה רב (בפרט אלו שהמשכורות שלהם יחד מגרדות כעת את ה10K ש"ח מלמטה, מבלי שנראה באופק איזשהו שינוי מהותי בענין...). מה עוד שבשלב מסויים בחייהם, במוקדם או במאוחר, הם גם יצטרכו לשדרג את דירתם הקטנה, שתוך כמה שנים כבר לא תתאים למידותיהם, ואז ההחזרים החודשיים שלהם לדיור יזנקו בעוד 1500-2000 ש"ח מינימום. איך הם יעשו זאת למען ה'?
אמת, בציבור הכללי רווחות משכנתאות בסכומים כאלו. אבל ההבדל הוא ברור וחד: משכנתאות בסדר גודל כזה יכולות באמת להתאים למשפחה בת 4 נפשות וכלב, עם שני הורים הייטקיסטים (או בעלי מקצועות חופשיים אחרים המשתכרים היטב), אבל בציבור שלנו זה פשוט לא מתאים. חד וחלק!
ניקח לדוגמא זוג בני 25 פלוס 2 ילדים שרוכשים דירה עם משכנתא בסדר גודל כזה. זאת אומרת שעד גיל 55 הם ייאלצו להפריש בכל חודש תשלום של 8,500-9,000 ש"ח (אחרי השדרוג המתבקש של דירתם) רק על סעיף הדיור של עצמם! אתם מבינים מה זה אומר? לזוג הזה יהיו בעז"ה 7 ילדים (ממוצע בציבור החרדי), וכשהם יהיו בני 55 הם כבר יחתנו 4-5 מתוכם (בממוצע). מה יהיה המצב הפיננסי שלהם באותו זמן? איך הם הולכים לחתן אותם? ומה עם הבר-מצוות והשמחות בינתיים? מה עם המחיה השוטפת? אתם יודעים כמה עולה לעשות שבת למשפחה בת 9 נפשות? (לא כולל זוצ"ים מתארחים). מה עם תשלומי שכר הלימוד לישיבות? לסימנרים? מה עם הביגוד לילדים? (וזאת מבלי לדבר על הוצאות חריגות לא צפויות). לפני 20 שנה כשהייתי זו"צ והתלוננתי לחבר מבוגר ממני על יוקר המחיה ועל ההוצאות המרובות סביב ילדי הקטנים (מעון, טיטולים וכו'), הוא אמר לי משפט שאני עד היום זוכר היטב: "דע לך, כמה שעולה לך היום להחזיק ילדים קטנים, ילדים גדולים עולה הרבה יותר". והוא כל כך צודק...
ואז אני בא הביתה הבוקר ופותח את העיתון (יתד נאמן למי שמתעניין...), וכדי להוסיף שמן למדורה אני קורא שלא פחות מ26% מהציבור החרדי לא גומר את החודש. (במלים אחרות: מוציאים יותר ממה שמכניסים, מה שאומר שהם שוקעים וטובעים בחובות שמחמירים ותופחים מידי חודש...). אז מה האופק?
רק להדגיש, אני לא אומר שמשכנתא היא מלה גסה, בלעדיה 98% מהאנשים לא היו יכולים לקנות שום דירה, אבל היא בהחלט דבר מסוכן, בפרט בסביבת הריביות הנוכחית (המבוגרים שבינינו עוד זוכרים שלפני כ30 שנה התמודדה בכנסת מפלגה בשם "תנועת נפגעי משכנתאות" וגרפה כמה אלפי קולות...). צריך לדעת את העובדה הכואבת שבהערכה גסה כאשר לוקחים הלוואה ל30 שנה בריבית משכנתא ממוצעת, על כל שקל שלווים מחזירים שנים! כלומר, אם קונים דירה צנועה שעולה 1.5 מיליון ש"ח עם הון עצמי של 500K ש"ח והיתר במשכנתא של מיליון ש"ח - הדירה עלתה למעשה 2.5 מיליון ש"ח! וזה לא דומה כלל וכלל למי שקנה את אותה דירה ללא משכנתא, כי האחרון שילם על הדירה באמת 1.5 מיליון ש"ח בלבד - מיליון ש"ח פחות! בואו נפנים: משכנתא זה לא גמ"ח! (”ריבית, שהוא כנשיכת נחש, שנחש נושך חבורה קטנה ברגלו ואינו מרגיש, ופתאום הוא מבצבץ ונופח עד קדקדו. כן ריבית אינו מרגיש ואינו ניכר עד שהריבית עולה ומחסרו ממון הרבה” - רש"י שמות כב, כד). אז נכון, יש היתר עיסקא והכל כשר למהדרין, אבל ה"מחסרו ממון הרבה" נותר בעינו! ומכאן קריאה נרגשת ועצה טובה לכל הזוצי"ם המתעדתים לקנות דירה, או שקנו דירה על הנייר ועדיין לא שילמו עליה: חיסכו כל שקל שאתם יכולים עבור ההון העצמי שלכם. זכרו את כלל הברזל: כל שקל הון עצמי = 2 שקל פחות החזרי משכנתא!
אז מה בעצם כן הגיוני שזו"צ סטנדרטי יקח על עצמו? התשובה לענ"ד היא משהו בסדר גודל של מקסימום 700K ש"ח, עם החזר חודשי של כ4K ש"ח (וכל הפוחת הרי זה משובח...). זהו סכום שנשמע לי הגיוני, למרות שגם אותו לא פשוט לשלם במשך 30 שנה...
מה שאומר במלים פשוטות שזו"צ שיש להם הון עצמי של 300K ש"ח, הטווח שלהם למגורים (לא מדבר על השקעה) הוא דירות עד מיליון ש"ח בלבד, ולא יותר! (לא משנה אם זה בשוק החופשי, או בדירה בהנחה). וזו"צ ששפר עליהם גורלם (בתקוה שלא על חשבון הוריהם...) ויש להם ביד 600-700K ש"ח, אז הטווח שלהם למגורים הוא דירות עד 1.3M - 1.4M ש"ח, ולא שקל יותר.
רגע, מה עם בית שמש/מודיעין עילית/ביתר עילית/אלעד, שהדירות הכי זולות בהן מתחילות ב1.9M ש"ח (לפני הוצאות מסביב)? אז זהו, הגיע הזמן להפנים שהערים האלו מחוץ למשחק במחירי השוק החופשי (בדירה בהנחה עוד יש בהן איזשהו סיכוי לזוצ"ים בעלי הון עצמי גבוה). כשם שלא עולה על הדעת שזוג צעיר סטנדרטי שלא זכה בלוטו ירכוש דירה למגורים ברחוב רבי עקיבא בב"ב, או בשכונה מרכזית בירושלים, כך גם צריך שלא להעלות על הדעת רכישת דירה למגורים בערים הנ"ל בשוק החופשי. נכון, עד לפני 3-4 שנים הערים הללו עוד היו אפשריות איכשהו לבעלי הון עצמי גבוה, אבל למי שלא מעודכן, הנתונים השתנו דרמטית בשנים האחרונות עם נסיקת מחירי הדיור בעשרות אחוזים. ומה שהתאים אולי לאחים שלכם הגדולים או לחברים שלכם לפני מספר שנים, כבר לא מתאים לכם היום. פשוט לא! והדברים פשוטים וברורים.
אני קורא מכאן לכולם: הבה נשמור על עתידנו ועל הבריאות הגופנית והנפשית שלנו ושל משפחותינו ונפסיק את הטירוף הבלתי הגיוני הזה. המצב הנוכחי בו זוצי"ם מסויימים מתפרעים ולוקחים משכנאות ענק של 1.2M ש"ח כדי לקנות דירות למגורים ב2 מיליון ש"ח במרכז ועל הדרך משתעבדים למשך 30 השנה הבאות לשלם סכומי עתק הוא אבסורדי לחלוטין, ומסוכן עד מאד, והדרך מכאן ועד לקריסה ח"ו נראית קרובה.
אז מה יהיה עם אלו שכן קנו והתחייבו התחייבויות עתק?
האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות שנקנו במשכנתאות ענק נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)?
האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שיש כרגע בלוח יד 2 קרוב למאתיים! דירות יד שנייה העומדות למכירה רק ברמה ד' בבית שמש לבדה (חלקן בהורדת מחיר משמעותית)?
האם יש קשר בין האמור כאן לבין העובדה שמלבד תל אביב הבועתית, בית שמש היא העיר היחידה מבין כל הערים הגדולות בארץ שמחיר דירה ממוצע בה ירד ברבעון האחרון לעומת הרבעון המקביל אשתקד?
האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו לידי כינוס נכסים?
האם אנחנו עומדים בפתחו של משבר סאב-פריים חרדי ענק?
לצערי, אין לי תשובות, יש לי רק שאלות פתוחות, והרבה מאד חששות...
