הנושאים החמים
בעת האחרונה עם עליית הריבית החדה והאטה ברכישת דירות חדשות יוצאים הקבלנים בהצעת רכישה מפתה במיוחד, קנו דירה בתנאי 10/90 דהינו שלמו בחתימה 10% ואת היתר שלמו עת האיכלוס.
(במאמר מוסגר אוסיף כי הכתבה מתייחסת להצעות כגון 20/80, 7/93, 5/95 וכיוצ"ב).
במבט ראשון ובלתי מעמיק הצעה זו קוסמת במיוחד אך אם נפרק אותה לגורמים נגלה שהיא טומנת בחובה לאו דווקא רווחים.
הרקע להצעות אלו מהקבלנים נובע מכמה סיבות ואפרט אחדים מהם.
קבלן נדרש להון עצמי בשביל להתחיל ולהזיז את הפרויקט, מכירת דירה בתנאי אשראי אלו מאפשרות לקבלן לקבל כסף מזומן שאיתו הוא יכול להתחיל לנהל את פרויקט הבניה.
כמו כן קבלן נדרש להלוואות ענק מהבנק וערבויות בנקאיות ובשביל כך צריך להראות לבנק שהוא מכר אחוז מסוים של דירות, מכירת הדירות בתנאים מפתים אלו מאפשרת לקבלן להציג בפני הבנק את היכולת והמסוגלות שלו למכור את הדירות.
בבואכם לשמוע פרטים על רכישת דירה על הנייר, הקבלן ימציא בפניכם בנוסף לתנאי התשלום הנוחים גם אפשרות להסבת ערבות דהינו ניתנת לרוכש הזכות בבוא היום טרום אכלוס, למכור את הדירה שעדיין לא בנויה לצד ג'.
בלי להבין את המשמעות המיסוית של הסבת ערבות נראה קסום מאוד לרכוש דירה על הנייר עם הון עצמי נמוך ועוד שנתיים טרום אכלוס בלי להוציא משכנתא, למכור את הדירה לצד ג' ולהרוויח.
הזהרו זו מלכודת מסוכנת ביותר!
להלן אפרט מספר סיכונים העולים מעסקה מפתה זו:
1. מס רכישה - העסקה מדווחת למיסוי מקרקעין במועד חתימת החוזה וכנגזרת של מחיר הדירה המלא נוצר חיוב לתשלום מס רכישה.
נשים לב שגם אם מדובר בדירה יחידה סביר להניח שבשל מחיר העסקה היא תחויב במס לפי מדרגות המס לדירה יחידה.
בהתאם לסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לדחות את תשלום המס עד מועד האכלוס בפועל, אך יש לכך משמעות כלכלית משמעותית החוב צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית בשיעור 4% מה שאומר שאם ניקח בחשבון את האינפלציה נגיע לכ- 10% ריבית שנתית ובכדי לסבר את האוזן חוב של 100 אש"ח שנדחה ב 3 שנים עלול להגיע לחוב של 133 אש"ח!
לדוגמא: אדם רכש דירה על הנייר במחיר של 3 מל"ש ויש כבר דירה בבעלותו יחויב במס רכישה בשיעור של 240 אש"ח.
במידה וידחה את תשלום המס 3 שנים עד מועד האכלוס חיוב המס יעלה בעוד כ- 100 אש"ח!
2. במידה והחלטתם להשאיר את הנכס וליטול הלוואת משכנתא קחו בחשבון שזו הלוואה גבוהה מאוד ונדרש 40% הכנסה פנויה מגובה ההחזר אם עסקנין ב- 3 מל"ש יתכן ותדרשו להכנסה של כ- 40 אש"ח, גם אם צלחתם את שלב הוכחת ההכנסות ואישרו לכם הלוואה תדרשו להחזיר כל חודש כ- 16 אש"ח!! (3 מל"ש בפריסה ל-30 שנה).
זכרו אם לא תצליחו לקבל הלוואה החוזה יבוטל וההון העצמי ששמתם ביום חתימת החוזה ילך לפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה (10%).
3. נניח והחלטתם למכור את הדירה לפני גמר בניה שימו לב למספר נקודות:
- ראשית כנראה ואתם לא היחידים שרוצים באותה עת למכור דירה באותו פרויקט כולל הקבלן שעדין יש לו דירות למכירה ויכול לתת פריסת תשלומים נוחה ובטחונות טובים יותר משלכם, הכלל הוא שכאשר יש היצע המחיר יורד.
- לא פחות חשוב מבחינת מיסוי הנכס שתמכרו לא עומד בתנאי דירת מגורים מזכה ומכל הרווח שיצמח לכם תצטרכו להפריש 25% לטובת מס שבח.
- אם נתחשב בכל העלויות סביב מכירת הנכס מס רכישה, מס שבח, תיווך, עו"ד וכיוצ"ב כדאי ואף רצוי שתחשבו מסלול מחדש טרום המכירה.
4. קחו בחשבון כי רכישת דירה על הנייר גוררת בתוכה אי ודאות וסיכון של גמר בניה מאוחר, לעיתים עדיין אין היתרי בניה אין לקבלן ליווי בנקאי, יש חשש שהקבלן יפשוט רגל ואתם תהיו אחרונים בסדר הנשיה (אם בכלל יהיה מה לחלק לנושים).
לסיכום אציין כי עסקת 10/90 מפתה מאוד במיוחד שהקבלן מסובב בסוכני מכירות מצוינים עם לשון חלקלקה, אך אם כספכם חשוב לכם קחו כמה צעדים אחורה שקללו את כל הנתונים בדיעה צלולה לפני שחלילה תיכנסו לסחרחורת כלכלית רצינית ואיבוד ההון העצמי שלכם.
(במאמר מוסגר אוסיף כי הכתבה מתייחסת להצעות כגון 20/80, 7/93, 5/95 וכיוצ"ב).
במבט ראשון ובלתי מעמיק הצעה זו קוסמת במיוחד אך אם נפרק אותה לגורמים נגלה שהיא טומנת בחובה לאו דווקא רווחים.
הרקע להצעות אלו מהקבלנים נובע מכמה סיבות ואפרט אחדים מהם.
קבלן נדרש להון עצמי בשביל להתחיל ולהזיז את הפרויקט, מכירת דירה בתנאי אשראי אלו מאפשרות לקבלן לקבל כסף מזומן שאיתו הוא יכול להתחיל לנהל את פרויקט הבניה.
כמו כן קבלן נדרש להלוואות ענק מהבנק וערבויות בנקאיות ובשביל כך צריך להראות לבנק שהוא מכר אחוז מסוים של דירות, מכירת הדירות בתנאים מפתים אלו מאפשרת לקבלן להציג בפני הבנק את היכולת והמסוגלות שלו למכור את הדירות.
בבואכם לשמוע פרטים על רכישת דירה על הנייר, הקבלן ימציא בפניכם בנוסף לתנאי התשלום הנוחים גם אפשרות להסבת ערבות דהינו ניתנת לרוכש הזכות בבוא היום טרום אכלוס, למכור את הדירה שעדיין לא בנויה לצד ג'.
בלי להבין את המשמעות המיסוית של הסבת ערבות נראה קסום מאוד לרכוש דירה על הנייר עם הון עצמי נמוך ועוד שנתיים טרום אכלוס בלי להוציא משכנתא, למכור את הדירה לצד ג' ולהרוויח.
הזהרו זו מלכודת מסוכנת ביותר!
להלן אפרט מספר סיכונים העולים מעסקה מפתה זו:
1. מס רכישה - העסקה מדווחת למיסוי מקרקעין במועד חתימת החוזה וכנגזרת של מחיר הדירה המלא נוצר חיוב לתשלום מס רכישה.
נשים לב שגם אם מדובר בדירה יחידה סביר להניח שבשל מחיר העסקה היא תחויב במס לפי מדרגות המס לדירה יחידה.
בהתאם לסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לדחות את תשלום המס עד מועד האכלוס בפועל, אך יש לכך משמעות כלכלית משמעותית החוב צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית בשיעור 4% מה שאומר שאם ניקח בחשבון את האינפלציה נגיע לכ- 10% ריבית שנתית ובכדי לסבר את האוזן חוב של 100 אש"ח שנדחה ב 3 שנים עלול להגיע לחוב של 133 אש"ח!
לדוגמא: אדם רכש דירה על הנייר במחיר של 3 מל"ש ויש כבר דירה בבעלותו יחויב במס רכישה בשיעור של 240 אש"ח.
במידה וידחה את תשלום המס 3 שנים עד מועד האכלוס חיוב המס יעלה בעוד כ- 100 אש"ח!
2. במידה והחלטתם להשאיר את הנכס וליטול הלוואת משכנתא קחו בחשבון שזו הלוואה גבוהה מאוד ונדרש 40% הכנסה פנויה מגובה ההחזר אם עסקנין ב- 3 מל"ש יתכן ותדרשו להכנסה של כ- 40 אש"ח, גם אם צלחתם את שלב הוכחת ההכנסות ואישרו לכם הלוואה תדרשו להחזיר כל חודש כ- 16 אש"ח!! (3 מל"ש בפריסה ל-30 שנה).
זכרו אם לא תצליחו לקבל הלוואה החוזה יבוטל וההון העצמי ששמתם ביום חתימת החוזה ילך לפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה (10%).
3. נניח והחלטתם למכור את הדירה לפני גמר בניה שימו לב למספר נקודות:
- ראשית כנראה ואתם לא היחידים שרוצים באותה עת למכור דירה באותו פרויקט כולל הקבלן שעדין יש לו דירות למכירה ויכול לתת פריסת תשלומים נוחה ובטחונות טובים יותר משלכם, הכלל הוא שכאשר יש היצע המחיר יורד.
- לא פחות חשוב מבחינת מיסוי הנכס שתמכרו לא עומד בתנאי דירת מגורים מזכה ומכל הרווח שיצמח לכם תצטרכו להפריש 25% לטובת מס שבח.
- אם נתחשב בכל העלויות סביב מכירת הנכס מס רכישה, מס שבח, תיווך, עו"ד וכיוצ"ב כדאי ואף רצוי שתחשבו מסלול מחדש טרום המכירה.
4. קחו בחשבון כי רכישת דירה על הנייר גוררת בתוכה אי ודאות וסיכון של גמר בניה מאוחר, לעיתים עדיין אין היתרי בניה אין לקבלן ליווי בנקאי, יש חשש שהקבלן יפשוט רגל ואתם תהיו אחרונים בסדר הנשיה (אם בכלל יהיה מה לחלק לנושים).
לסיכום אציין כי עסקת 10/90 מפתה מאוד במיוחד שהקבלן מסובב בסוכני מכירות מצוינים עם לשון חלקלקה, אך אם כספכם חשוב לכם קחו כמה צעדים אחורה שקללו את כל הנתונים בדיעה צלולה לפני שחלילה תיכנסו לסחרחורת כלכלית רצינית ואיבוד ההון העצמי שלכם.
