הנושאים החמים
בחוק ישנן הקלות בשיעורי המס כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, החוק מאפשר 'פירצה' כאשר אדם רכש שליש דירה לא יראו את השליש כדירה ואף אם יש לו מספר שלישי דירות בחלקות שונות.
למעשה החוק מתיר תכנון מס בו אדם יהיה בעלים במספר שלישי דירה ועדין בעת רכישת דירה יחידה יראו אותו לעניין מיסוי אותה דירה כדירה יחידה.
לאחרונה אנו עדים ליותר ויותר אנשים הרוכשים יחד עם שני שותפים נוספים נכס מקרקעין כאשר כל שותף מחזיק בשליש מהנכס וכך מדווח למסמ"ק ונרשם בנסח טאבו - מושג הנקרא 'שליש דירה'.
במאמר הבא אפרט הנסיבות לרכישת שליש דירה המעלות מול החסרונות, לעיתים בלי יעוץ משפטי נכון נדרשים בסופו של דבר לשלם יותר.
אדם הרוכש דירת מגורים יחידה (העומדת בתנאי 'דירה מזכה') ימוסה על פי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (מס מופחת), החוק נותן הקלה ורואה אדם הרוכש דירה יחידה שיש ברשותו שליש דירה כאילו זו דירותו היחידה. הגם שרכש מספר שלישי דירות, זאת כל עוד שכל שליש מצוי בבניין שונה. הדירה היחידה שרכש יראו אותה עדין תחת קטגוריה של דירה מזכה.
על אותו עקרון עובד חישוב המס גם בעת מכירת אותה דירת מגורים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – מוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושבעת המכירה לא קיימת בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח.
כאמור גם במכירת דירת מגורים יחידה במידה ולמוכר יש חלקים בשלישי דירות עדיין יוכל להחשב כמוכר דירה יחידה ולהנות מפטור מלא ממס שבח.
לפיכך, אם ניקח לדוגמא משקיע נדל"ן אשר רכש, יחד עם עוד 2 שותפים, שליש בדירת מגורים , במחיר של 7 מיליון ש"ח, ובנוסף, לאחר מכן, רכש לבדו דירה במחיר של 2 מיליון ש"ח, הרי שבמקרה שבו ימכור, לאחר מספר שנים, את מלוא חלקו בדירה היחידה שרכש, הוא ייהנה מפטור מלא ממס שבח בגין רווח הוני שנצמח לו, מאחר והוא ייחשב כמוכר "דירה יחידה" הזכאי על פי החוק, לפטור ממס שבח.
כאמור החוק נותן אפשרות לרכוש עם שותפים ריבוי של שלישי דירות ועדין להנות מפטור דירה יחידה הן ברכישה והן במכירה.
מלכודות מס שהשימוש בטקטיקת רכישת שליש דירה טומנת בחובה:
המחוקק אומנם נתן פתח לתכנוני מס אך גם לא נותר חייב ועל כן יש לשים לב שלא ליפול למלכודת מס.
1. הכרה כמלאי עסקי- שימוש נרחב בטקטיקה, לדוגמא רכישת 10 שלישי דירות שונות, בבניינים שונים, עלול להכניס את הרוכש למעמד של סוחר בנדל"ן ולחשב את שלישי הדירות כמלאי עסקי, אשר אומנם פטור ממס שבח מכוח סעיף 50 לחוק, אולם בעת מכר של נכס מקרקעין, הוא עלול להיות מחויב במס הכנסה מלא (עד 47% ובנוסף 3% מס ייסף) וכן להיות מחויב במע"מ בשיעור 17%.
2. גם במקרים בהם אין ריבוי משמעותי של עסקאות, ואפילו ברכישה ומכירה של שליש אחד, קיימת חשיפה לטענת מסמ"ק כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שגם היא ממוסה במס הכנסה מלא בתוספת מע"מ.
3. קיימת חשיבות לסדר המכירות לעניין מס שבח אם תימכר קודם הדירה השלמה – יינתן הפטור ממס שבח לדירה השלמה. לשליש שימכר לאחריה לא ינתן פטור, (למעט פטור אחר, כגון הפטור לדירת ירושה). אם ימכר קודם השליש – השליש לא ייהנה מפטור בגין דירה יחידה, מאחר וקיימת דירה שלמה נוספת, אולם אז הדירה השלמה תיוותר דירה יחידה וניתן יהיה למכור אותה בפטור.
לסדר הרכישות קיימת חשיבות גם לעניין מס הרכישה. אם נרכוש קודם כל שליש דירה, ולאחר מכן דירה שלמה, נשלם מס רכישה מופחת בשתי הרכישות. אולם אם הרכישה הראשונה תהיה של הדירה השלמה, הרי שברכישת השליש לאחר מכן, נחויב במס רכישה מלא, כי בבעלותנו כבר דירת מגורים.
4. בעלות ביותר משליש דירה שוללת את הזכאות להשתתף בהגרלות דיור מוזל מטעם הממשלה כגון ״מחיר למשתכן״, לכן במידה והורים מעבירים יותר משליש דירה לילד כדאי לשקלל את ההשלכות טרם ההעברה של הדירה.
הכותבת עורכת דין ויועצת מס בעלת תואר ראשון בחשבונאות ומערכות מידע ובעלת תואר ראשון במשפטים עוסקת בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, חברות, החזרי מס וגילוי מרצון.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
להארות או הערות ניתן לפנות ,
עו"ד ויועצת מס אביגיל כלאב
0555-695-260
A0555695260LAW בגימל
למעשה החוק מתיר תכנון מס בו אדם יהיה בעלים במספר שלישי דירה ועדין בעת רכישת דירה יחידה יראו אותו לעניין מיסוי אותה דירה כדירה יחידה.
לאחרונה אנו עדים ליותר ויותר אנשים הרוכשים יחד עם שני שותפים נוספים נכס מקרקעין כאשר כל שותף מחזיק בשליש מהנכס וכך מדווח למסמ"ק ונרשם בנסח טאבו - מושג הנקרא 'שליש דירה'.
במאמר הבא אפרט הנסיבות לרכישת שליש דירה המעלות מול החסרונות, לעיתים בלי יעוץ משפטי נכון נדרשים בסופו של דבר לשלם יותר.
אדם הרוכש דירת מגורים יחידה (העומדת בתנאי 'דירה מזכה') ימוסה על פי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (מס מופחת), החוק נותן הקלה ורואה אדם הרוכש דירה יחידה שיש ברשותו שליש דירה כאילו זו דירותו היחידה. הגם שרכש מספר שלישי דירות, זאת כל עוד שכל שליש מצוי בבניין שונה. הדירה היחידה שרכש יראו אותה עדין תחת קטגוריה של דירה מזכה.
על אותו עקרון עובד חישוב המס גם בעת מכירת אותה דירת מגורים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – מוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושבעת המכירה לא קיימת בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח.
כאמור גם במכירת דירת מגורים יחידה במידה ולמוכר יש חלקים בשלישי דירות עדיין יוכל להחשב כמוכר דירה יחידה ולהנות מפטור מלא ממס שבח.
לפיכך, אם ניקח לדוגמא משקיע נדל"ן אשר רכש, יחד עם עוד 2 שותפים, שליש בדירת מגורים , במחיר של 7 מיליון ש"ח, ובנוסף, לאחר מכן, רכש לבדו דירה במחיר של 2 מיליון ש"ח, הרי שבמקרה שבו ימכור, לאחר מספר שנים, את מלוא חלקו בדירה היחידה שרכש, הוא ייהנה מפטור מלא ממס שבח בגין רווח הוני שנצמח לו, מאחר והוא ייחשב כמוכר "דירה יחידה" הזכאי על פי החוק, לפטור ממס שבח.
כאמור החוק נותן אפשרות לרכוש עם שותפים ריבוי של שלישי דירות ועדין להנות מפטור דירה יחידה הן ברכישה והן במכירה.
מלכודות מס שהשימוש בטקטיקת רכישת שליש דירה טומנת בחובה:
המחוקק אומנם נתן פתח לתכנוני מס אך גם לא נותר חייב ועל כן יש לשים לב שלא ליפול למלכודת מס.
1. הכרה כמלאי עסקי- שימוש נרחב בטקטיקה, לדוגמא רכישת 10 שלישי דירות שונות, בבניינים שונים, עלול להכניס את הרוכש למעמד של סוחר בנדל"ן ולחשב את שלישי הדירות כמלאי עסקי, אשר אומנם פטור ממס שבח מכוח סעיף 50 לחוק, אולם בעת מכר של נכס מקרקעין, הוא עלול להיות מחויב במס הכנסה מלא (עד 47% ובנוסף 3% מס ייסף) וכן להיות מחויב במע"מ בשיעור 17%.
2. גם במקרים בהם אין ריבוי משמעותי של עסקאות, ואפילו ברכישה ומכירה של שליש אחד, קיימת חשיפה לטענת מסמ"ק כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שגם היא ממוסה במס הכנסה מלא בתוספת מע"מ.
3. קיימת חשיבות לסדר המכירות לעניין מס שבח אם תימכר קודם הדירה השלמה – יינתן הפטור ממס שבח לדירה השלמה. לשליש שימכר לאחריה לא ינתן פטור, (למעט פטור אחר, כגון הפטור לדירת ירושה). אם ימכר קודם השליש – השליש לא ייהנה מפטור בגין דירה יחידה, מאחר וקיימת דירה שלמה נוספת, אולם אז הדירה השלמה תיוותר דירה יחידה וניתן יהיה למכור אותה בפטור.
לסדר הרכישות קיימת חשיבות גם לעניין מס הרכישה. אם נרכוש קודם כל שליש דירה, ולאחר מכן דירה שלמה, נשלם מס רכישה מופחת בשתי הרכישות. אולם אם הרכישה הראשונה תהיה של הדירה השלמה, הרי שברכישת השליש לאחר מכן, נחויב במס רכישה מלא, כי בבעלותנו כבר דירת מגורים.
4. בעלות ביותר משליש דירה שוללת את הזכאות להשתתף בהגרלות דיור מוזל מטעם הממשלה כגון ״מחיר למשתכן״, לכן במידה והורים מעבירים יותר משליש דירה לילד כדאי לשקלל את ההשלכות טרם ההעברה של הדירה.
הכותבת עורכת דין ויועצת מס בעלת תואר ראשון בחשבונאות ומערכות מידע ובעלת תואר ראשון במשפטים עוסקת בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, חברות, החזרי מס וגילוי מרצון.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
להארות או הערות ניתן לפנות ,
עו"ד ויועצת מס אביגיל כלאב
0555-695-260
A0555695260LAW בגימל
