הנושאים החמים
ב"ה
השילוב המנצח בין הבנק לחוץ בנקאי
במאמר זה נתייחס על כמה מהרעיונות לקניית דירה בשילוב מנצח של הבנקים והגופים החוץ בנקאים.
ההבדל בין הבנקים לגופים החוץ בנקאיים ~ שהבנקים כפופים לרגולציה של בנק ישראל. ולכן אם לא יכולים לעבור את המימון שבנק ישראל מגביל אותם לכול סוג עסקה. לבין החברות החוץ בנקאים שכפופים לרישיון שוק ההון ושוק הביטוח בלתת הלוואות בלי יותר מדי הגבלות רגולטורים.
כאשר אין רגולטורים שמגבלים את המימון כל אחד עושה מה שנוח לו וזה מה שמייחד את הגופים החוץ בנקאיים שנותנים הרבה פתרונות במקום שהבנקים מוגבלים זאת (אפילו שהבנקים מאוד רוצים לתת לנו את הכסף.)
למעשה העובדה שהם לא כפופים לנהלי בנק ישראל, היא הדבר שהכי משחק לטובתם בזירת עולם המשכנתאות, וזו גם הסיבה שהם הולכים וצוברים תאוצה בתודעה הציבורית כשמחירי הדירות עולים. בנק ישראל מקדם כבר לאורך שנים מגמה של התערבות והגבלות קשות על עולם המשכנתאות,
רכישת דירה ראשונה:
כשהחלטנו שאנחנו בוחרים את דירת החלומות שלנו אנחנו בטוחים שהבנק יתן לנו את הכסף שחסר לנו לקניית הדירה לא פעם אני שומע בהתפלאות אנשים שקונים בפעם הראשונה את הדירה שלהם ושאם לא ידעו שהבנק לא יעזור להם בקניית הדירה.
על פי הנחיות בנק ישראל כשאנחנו הולכים לרכוש את הדירה הראשונה והיחידה שלנו ( או שבעבר היה לנו דירה ומכרנו זאת) אפשר לקבל עד 75% מימון מהדירה על פי השווי הנמוך מבין שניהם ~ או ממחיר החוזה או ממחיר השמאות.
במצב של השנה האחרונה שכל הזמן אנחנו רואים עליית מחירים גבוהים מאוד דבר זה גורם להרבה עסקאות לחכות למישהו אחר שיש לו יותר הון עצמי.
אז איך במצב כזה יש לנו עדיין אפשרות לקנות את בית החלומות?...
חברות חוץ בנקאיים:
ישנו הרבה חברות שישמחו לתת לנו המימון לקניית הנכס (נדבר בקצרה על ארבע מתוך החברות המובילות בשוק האשראי החוץ בנקאי.) אחד מהחברות החדשים והחזקים היום בתחום זה הינו חברת מימון ישיר דרך פתרון אין שום עסקה שיכולה לעצור אותנו בדרך ...
90% משכנתא ( כן זה נכון מה שכתבתי 90%) ולפריסה של עד 40 שנה החל מנכס ששווה 300 אלף ₪
היתרונות דרך מימון ישיר שנוכל לקנות כמעט כל נכס במינימום הון עצמי.
החיסרון של זה הריביות של בין 4% ל6% (תלוי לפי סוג עסקה ולוקח). ולקיחת כל המשכנתא במימון ישיר בלבד. וכמובן שככל שאנחנו לוקחים מימון גבוה יותר כך ההחזרים גבוהים יותר.
עוד אחד מהחברות החזקים היום הינו חברת וויצ'ק.
וויצ'ק wecheck - עם מוצר חדש, השלמת אחוז מימון, שמשמעותו שיתוף פעולה מול הבנקים, במסגרת שיתוף הפעולה וויצ'ק משלימה מימון מעבר למה שנהלי בנק ישראל מתירים,
עד 85% מימון. לשם השוואה- בבנקים אפשר לקבל עד %75 לדירה ראשונה, וחברת וויצ'ק יתנו לנו השלמה של ה10% הנוספים ל30 שנה.
הרעיון של וויצא'ק לדוגמא: כאשר יש לנו הון עצמי של 375 אלף ₪ נוכל לקנות דירה של עד 1.5 מיליון ולקבל משכנתא של 75% שזה 1.125 מיליון ₪ דרך חברת וויצ'ק נוכל לקבל עוד 250 אלף ₪ השלמה להון העצמי שלנו ולקנות נכס בשווי 2.5 מיליון ולקבל משכנתא של 1.875 מיליון נוכל בקלות לקנות נכס ששווה מיליון ₪ יותר (כל סכום הון עצמי שיש לנו לחלק ל0.15 .הבנקים נותנים הסכמה לחברת ויצא'ק לתת משכנתא בדרגה שניה בנכס)
היתרונות של חברת ויצא'ק – השלמה של ההון העצמי של 10% במצב זה נקבל את הריביות של הבנק שיחסית זולים כנגד החוץ בנקאי.
החסרונות: משלימים לנכסים ששוים החל מ700 אלף ₪ ובריביות של בין 5.5 ל8%.
חברה נוספת~ טריא ~ אפשרות לקבל משכנתא רגילה של עד 80% מימון מהדירה ולפריסה של 40 שנה
היתרונות של חברת טריא: הריביות שנקבל על החלק של עד 60% מימון החל מ3% ועל החלק שמעל 60% מימון נקבל החל מ4.5%.
החסרונות של טריא במקרה זה : לקיחת כל המשכנתא בחברת טריא.
חברה נוספת הינו חברת כלל:
כלל ביטוח מציעה גם משכנתאות רגילים באחוזי מימון טובים יותר מהבנקים ובריביות יחסית זולות במונחים חוץ בנקאיים.
ברוב החברות החוץ בנקאיות, המסלולים הם צמודים פריים, מה שאומר שאין הצמדה למדד המחירים לצרכן, או קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן או קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן
המעלות ברוב החברות החוץ בנקאי שאפשר להחזיר בכל רגע נתון את כל הכסף בלי עמלות פירעון מוקדם כלל מה שבמקרה הזה ברוב הפעמים בבנקים נקבל עמלות פירעון מוקדם.
דרך זה שאין עצלות פירעון מוקדם ניתן למחזר את המשכנתא שנלקחה בחוץ בנקאי בחזרה לבנק בלי עמלות פירעון מוקדם כמובן שנצטרך לעמוד ברגולציה של בנק ישראל של עד 75% מימון לדירה ראשונה או 50% לדירה להשקעה.( ניתן לבצע אחרי כמה שנים שמאות ולעלות את ערך הדירה ולמחזר לבנק).
רכישת דירה נוספת
אחד מהדברים שבנק ישאל מנסה כל הזמן זה להוציא את המשקיעים מחוץ למגרש מה שאם שכחו שאם פותחים את הדלת האחרית פתוחה לשחקנים חדשים. חוץ בנקאי.
בתקנה האחרונה לעצירת משקיעים על מנת להוריד את מחירי הדיור שנכנסה לתוקף בחמישי לאוקטובר 2021 מה שמכונה "איסור על מתן הלוואה בשעבוד של נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף".
תקנה זו שנכנסה עצרה את כלל המשקיעים שעד אז לקחו 50% משכנתא על דירתם הקיימת ועוד 50% על הדירה החדשה בחמישי לאוקטובר 2021 בנק ישראל הגביל זאת שאי אפשר לקחת משכנתא על הדירה הקיימת כלל. ( עדיין יש פרצות בחוק)
במקום הזה נכנסו הרבה חברות שדרכם ניתן לקבל על הנכס הקיים עד 75% מימון על הנכס הקיים
( כל חברה אחרת) בשעבוד נכס קיים ישנו חברות שיסכמו לתת גם בדרגה שניה בשעבוד הנכס ויש חברות שיתנו את הכסף רק במלאו. במקרה כזה חברת קרדיטו מאוד חזקים.
קרדיטו גם היא חברה מהמובילות בשוק, המוצר הדגל שלה הוא משכנתא לכל מטרה עד 70% בשעבוד דרגה שניה, משמעות הדבר היא שגם אדם שיש משכנתא על הנכס, יכול להוסיף כסף לכל מטרה בלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, יתרון מאד משמעותי על פני חברות אחרות כמו טריא, שאמנם מאפשרת עד %80 , אבל נכנסת רק כשעבוד ראשון מה שמאלץ למחזר אצלם את המשכנתא הקיימת,
גם חברת מימון ישיר נותנים 75% על הנכס הקיים גם בלי לפרוע את המשכנתא הקיימת אבל בריביות יחסית גבוהים.
ובנוגע לנכס שקונים נוכל לקבל עד 50% בבנק ואת היתרה נוכל לקחת בחברות השונים כגון וויצא'ק שנותנת לכול עסקה עד 85% ישנה אפשרות נוספת לקחת את כל המשכנתא בחברת מימון ישיר וכדומה.
מה שמייצר במצב של השקעה שנוכל להגיע גם ל100% מימון בקניית הדירה.
ישנם עוד הרבה אפשריות ורעיונות שהחברות החוץ בנקאים מציעים אם זה גרייס ( תשלום הריבית עכשיו והקרן בסוף) של עד 7 שנים מה שקיים בבנק ל 2-3 שנים ולא בכל עסקה נוכל לקבל זאת או בלון ( לא משלמים כלום במהלך התקופה) שבבנקים לא נותנים ובחוץ בנקאי כן נותנים.
ואם מבחינת הכנסות שהבנקים מגבילים עד שליש מההכנסה הפנויה שבחוץ בנקאי אפשר להתגמש ברוב המקרים ולהתייחס להרבה הכנסות שהבנקים לא יכירו.
יתרונם המרכזי של חברות האשראי החוץ בנקאי על פני הבנקים, הוא בכך שהם לא כפופים לרגולציה והם מוכנים לקחת יותר סיכונים מהבנקים, מה שנותן להם יתרון במסורבים, הלוואות גישור, קבוצות רכישה, וכדו'. חסרונם המרכזי על פני הבנקים, שהם מודעים לכוח המיקוח שלהם, והריביות אצלם בהתאם, אולם חשוב לציין שהריביות שם אמנם יקרות משל הבנקים, אבל הרבה פחות ממה שמקובל לחשוב. למעשה לפעמים שווה ללכת אליהם לכתחילה, אם יש חריקות בעסקה, ובלאו הכי המשכנתא היא לכל מטרה, שגם הריביות של הבנק לא מאד אטרקטיביות.
לסיכום, בהחלט הגיע הזמן לפתוח את הראש ולחשוב על אופציות נוספות מלבד הבנקים, יש משפחות שלולא פתרונות המימון החוץ בנקאיים לא יגיעו בדרך הטבע לדירה משלהם לעולם, וכשהחוץ בנקאי ייהפך לאופציה לא פחות מהבנקים, זה יגרום בראש ובראשונה להתייעלות ושיפור השירות בבנקים, ואולי גם בטווח הארוך לשחרור רגולציה מצד בנק ישראל.
השילוב המנצח בין הבנק לחוץ בנקאי
במאמר זה נתייחס על כמה מהרעיונות לקניית דירה בשילוב מנצח של הבנקים והגופים החוץ בנקאים.
ההבדל בין הבנקים לגופים החוץ בנקאיים ~ שהבנקים כפופים לרגולציה של בנק ישראל. ולכן אם לא יכולים לעבור את המימון שבנק ישראל מגביל אותם לכול סוג עסקה. לבין החברות החוץ בנקאים שכפופים לרישיון שוק ההון ושוק הביטוח בלתת הלוואות בלי יותר מדי הגבלות רגולטורים.
כאשר אין רגולטורים שמגבלים את המימון כל אחד עושה מה שנוח לו וזה מה שמייחד את הגופים החוץ בנקאיים שנותנים הרבה פתרונות במקום שהבנקים מוגבלים זאת (אפילו שהבנקים מאוד רוצים לתת לנו את הכסף.)
למעשה העובדה שהם לא כפופים לנהלי בנק ישראל, היא הדבר שהכי משחק לטובתם בזירת עולם המשכנתאות, וזו גם הסיבה שהם הולכים וצוברים תאוצה בתודעה הציבורית כשמחירי הדירות עולים. בנק ישראל מקדם כבר לאורך שנים מגמה של התערבות והגבלות קשות על עולם המשכנתאות,
רכישת דירה ראשונה:
כשהחלטנו שאנחנו בוחרים את דירת החלומות שלנו אנחנו בטוחים שהבנק יתן לנו את הכסף שחסר לנו לקניית הדירה לא פעם אני שומע בהתפלאות אנשים שקונים בפעם הראשונה את הדירה שלהם ושאם לא ידעו שהבנק לא יעזור להם בקניית הדירה.
על פי הנחיות בנק ישראל כשאנחנו הולכים לרכוש את הדירה הראשונה והיחידה שלנו ( או שבעבר היה לנו דירה ומכרנו זאת) אפשר לקבל עד 75% מימון מהדירה על פי השווי הנמוך מבין שניהם ~ או ממחיר החוזה או ממחיר השמאות.
במצב של השנה האחרונה שכל הזמן אנחנו רואים עליית מחירים גבוהים מאוד דבר זה גורם להרבה עסקאות לחכות למישהו אחר שיש לו יותר הון עצמי.
אז איך במצב כזה יש לנו עדיין אפשרות לקנות את בית החלומות?...
חברות חוץ בנקאיים:
ישנו הרבה חברות שישמחו לתת לנו המימון לקניית הנכס (נדבר בקצרה על ארבע מתוך החברות המובילות בשוק האשראי החוץ בנקאי.) אחד מהחברות החדשים והחזקים היום בתחום זה הינו חברת מימון ישיר דרך פתרון אין שום עסקה שיכולה לעצור אותנו בדרך ...
90% משכנתא ( כן זה נכון מה שכתבתי 90%) ולפריסה של עד 40 שנה החל מנכס ששווה 300 אלף ₪
היתרונות דרך מימון ישיר שנוכל לקנות כמעט כל נכס במינימום הון עצמי.
החיסרון של זה הריביות של בין 4% ל6% (תלוי לפי סוג עסקה ולוקח). ולקיחת כל המשכנתא במימון ישיר בלבד. וכמובן שככל שאנחנו לוקחים מימון גבוה יותר כך ההחזרים גבוהים יותר.
עוד אחד מהחברות החזקים היום הינו חברת וויצ'ק.
וויצ'ק wecheck - עם מוצר חדש, השלמת אחוז מימון, שמשמעותו שיתוף פעולה מול הבנקים, במסגרת שיתוף הפעולה וויצ'ק משלימה מימון מעבר למה שנהלי בנק ישראל מתירים,
עד 85% מימון. לשם השוואה- בבנקים אפשר לקבל עד %75 לדירה ראשונה, וחברת וויצ'ק יתנו לנו השלמה של ה10% הנוספים ל30 שנה.
הרעיון של וויצא'ק לדוגמא: כאשר יש לנו הון עצמי של 375 אלף ₪ נוכל לקנות דירה של עד 1.5 מיליון ולקבל משכנתא של 75% שזה 1.125 מיליון ₪ דרך חברת וויצ'ק נוכל לקבל עוד 250 אלף ₪ השלמה להון העצמי שלנו ולקנות נכס בשווי 2.5 מיליון ולקבל משכנתא של 1.875 מיליון נוכל בקלות לקנות נכס ששווה מיליון ₪ יותר (כל סכום הון עצמי שיש לנו לחלק ל0.15 .הבנקים נותנים הסכמה לחברת ויצא'ק לתת משכנתא בדרגה שניה בנכס)
היתרונות של חברת ויצא'ק – השלמה של ההון העצמי של 10% במצב זה נקבל את הריביות של הבנק שיחסית זולים כנגד החוץ בנקאי.
החסרונות: משלימים לנכסים ששוים החל מ700 אלף ₪ ובריביות של בין 5.5 ל8%.
חברה נוספת~ טריא ~ אפשרות לקבל משכנתא רגילה של עד 80% מימון מהדירה ולפריסה של 40 שנה
היתרונות של חברת טריא: הריביות שנקבל על החלק של עד 60% מימון החל מ3% ועל החלק שמעל 60% מימון נקבל החל מ4.5%.
החסרונות של טריא במקרה זה : לקיחת כל המשכנתא בחברת טריא.
חברה נוספת הינו חברת כלל:
כלל ביטוח מציעה גם משכנתאות רגילים באחוזי מימון טובים יותר מהבנקים ובריביות יחסית זולות במונחים חוץ בנקאיים.
ברוב החברות החוץ בנקאיות, המסלולים הם צמודים פריים, מה שאומר שאין הצמדה למדד המחירים לצרכן, או קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן או קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן
המעלות ברוב החברות החוץ בנקאי שאפשר להחזיר בכל רגע נתון את כל הכסף בלי עמלות פירעון מוקדם כלל מה שבמקרה הזה ברוב הפעמים בבנקים נקבל עמלות פירעון מוקדם.
דרך זה שאין עצלות פירעון מוקדם ניתן למחזר את המשכנתא שנלקחה בחוץ בנקאי בחזרה לבנק בלי עמלות פירעון מוקדם כמובן שנצטרך לעמוד ברגולציה של בנק ישראל של עד 75% מימון לדירה ראשונה או 50% לדירה להשקעה.( ניתן לבצע אחרי כמה שנים שמאות ולעלות את ערך הדירה ולמחזר לבנק).
רכישת דירה נוספת
אחד מהדברים שבנק ישאל מנסה כל הזמן זה להוציא את המשקיעים מחוץ למגרש מה שאם שכחו שאם פותחים את הדלת האחרית פתוחה לשחקנים חדשים. חוץ בנקאי.
בתקנה האחרונה לעצירת משקיעים על מנת להוריד את מחירי הדיור שנכנסה לתוקף בחמישי לאוקטובר 2021 מה שמכונה "איסור על מתן הלוואה בשעבוד של נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף".
תקנה זו שנכנסה עצרה את כלל המשקיעים שעד אז לקחו 50% משכנתא על דירתם הקיימת ועוד 50% על הדירה החדשה בחמישי לאוקטובר 2021 בנק ישראל הגביל זאת שאי אפשר לקחת משכנתא על הדירה הקיימת כלל. ( עדיין יש פרצות בחוק)
במקום הזה נכנסו הרבה חברות שדרכם ניתן לקבל על הנכס הקיים עד 75% מימון על הנכס הקיים
( כל חברה אחרת) בשעבוד נכס קיים ישנו חברות שיסכמו לתת גם בדרגה שניה בשעבוד הנכס ויש חברות שיתנו את הכסף רק במלאו. במקרה כזה חברת קרדיטו מאוד חזקים.
קרדיטו גם היא חברה מהמובילות בשוק, המוצר הדגל שלה הוא משכנתא לכל מטרה עד 70% בשעבוד דרגה שניה, משמעות הדבר היא שגם אדם שיש משכנתא על הנכס, יכול להוסיף כסף לכל מטרה בלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, יתרון מאד משמעותי על פני חברות אחרות כמו טריא, שאמנם מאפשרת עד %80 , אבל נכנסת רק כשעבוד ראשון מה שמאלץ למחזר אצלם את המשכנתא הקיימת,
גם חברת מימון ישיר נותנים 75% על הנכס הקיים גם בלי לפרוע את המשכנתא הקיימת אבל בריביות יחסית גבוהים.
ובנוגע לנכס שקונים נוכל לקבל עד 50% בבנק ואת היתרה נוכל לקחת בחברות השונים כגון וויצא'ק שנותנת לכול עסקה עד 85% ישנה אפשרות נוספת לקחת את כל המשכנתא בחברת מימון ישיר וכדומה.
מה שמייצר במצב של השקעה שנוכל להגיע גם ל100% מימון בקניית הדירה.
ישנם עוד הרבה אפשריות ורעיונות שהחברות החוץ בנקאים מציעים אם זה גרייס ( תשלום הריבית עכשיו והקרן בסוף) של עד 7 שנים מה שקיים בבנק ל 2-3 שנים ולא בכל עסקה נוכל לקבל זאת או בלון ( לא משלמים כלום במהלך התקופה) שבבנקים לא נותנים ובחוץ בנקאי כן נותנים.
ואם מבחינת הכנסות שהבנקים מגבילים עד שליש מההכנסה הפנויה שבחוץ בנקאי אפשר להתגמש ברוב המקרים ולהתייחס להרבה הכנסות שהבנקים לא יכירו.
יתרונם המרכזי של חברות האשראי החוץ בנקאי על פני הבנקים, הוא בכך שהם לא כפופים לרגולציה והם מוכנים לקחת יותר סיכונים מהבנקים, מה שנותן להם יתרון במסורבים, הלוואות גישור, קבוצות רכישה, וכדו'. חסרונם המרכזי על פני הבנקים, שהם מודעים לכוח המיקוח שלהם, והריביות אצלם בהתאם, אולם חשוב לציין שהריביות שם אמנם יקרות משל הבנקים, אבל הרבה פחות ממה שמקובל לחשוב. למעשה לפעמים שווה ללכת אליהם לכתחילה, אם יש חריקות בעסקה, ובלאו הכי המשכנתא היא לכל מטרה, שגם הריביות של הבנק לא מאד אטרקטיביות.
לסיכום, בהחלט הגיע הזמן לפתוח את הראש ולחשוב על אופציות נוספות מלבד הבנקים, יש משפחות שלולא פתרונות המימון החוץ בנקאיים לא יגיעו בדרך הטבע לדירה משלהם לעולם, וכשהחוץ בנקאי ייהפך לאופציה לא פחות מהבנקים, זה יגרום בראש ובראשונה להתייעלות ושיפור השירות בבנקים, ואולי גם בטווח הארוך לשחרור רגולציה מצד בנק ישראל.
