איכשהו התגלגלה לידי הצעה מפתה להשקעה בנדל"ן.
ההשקעה אמורה להניב 5 אחוזי תשואה, באזור המרכז במיקום מעולה. מדובר בנכס מסחרי, לצורך טשטוש פרטים
אומר שהנכס עולה 400,000 והוא מושכר ב1700 ש"ח פלוס מעמ . (הסכומים שונים)
מחיר לא יקר, כך שכל מה שנשאר הוא פשוט לראות את המקום וחלטוף את העסקה.

וכאן מגיע האבל הגדול.
מעיון בפרטי העסקה התברר כך: מדובר במשרדון פצפון באזור תל אביב בגודל 16 מ"ר, שהושכר לשוכרים שהסכימו לשלם עבורו את הסכום הנ"ל.
המוכר החתים שוכר על חוזה השכירות ומיד אץ רץ למכור את הנכס.

וכל זאת למה?
בעוד שנה/שנתיים/חמש השוכרים יעזבו את הנכס, ואז בעל הנכס יאלץ לתור אחר שוכר חדש.
והוא יגלה שאף אחד לא מוכן לשלם על הנכס שלו יותר מ1300 ש"ח במקרה הטוב.

בצר לו יחליט הקונה למכור את הנכס, ואז יגלה שמחיר של 25,000 ש"ח למ"ר נחשב יקר מאד גם ביחס למדינת תל אביב.
וגם אם המחירים יעלו בנתיים, רוב הסיכויים שהם לא יעלו מספיק. כך שהוא יוכל למכור בהפסד או להשאר עם נכס שמניב הרבה פחות מהרצוי.

לכן - חובה חובה חובה! לפני שקונים כל נכס שהוא, בפרט בנכסים עסקיים ששם הנוכלות בסגנון חוגגת - אבל לא רק -
לברר כמה מקובל לשלם שכירות באותו אזור.
לא לדלג על השלב הזה בשום אופן!
וכן לברר מה המחיר המקובל באזור למ"ר. אין שום סיבה שתשלמו יותר! אין מי שירצה לקנות ממכם את הנכס במחיר גבוה מהמקובל.
באתר מדלן ניתן לראות עסקאות אחרונות באזור, ויש הרבה אתרים שמציגים טבלאות מחירים לפי אזורים.
קל מאד לברר זאת.
זה נשמע ברורים פשוטים מאד ובסיסיים מאד, אבל הרבה אנשים נוטים לדלג עליהם וחבל.

בעקבות הברור שלי, שמעתי על נוכלות מהסוג הבא:
אדם קונה משרד באחד ממגדלי המשרדים היוקרתיים, מחלק אותו לכמה פיסות קטנות
משכיר כל פיסה לשוכר באופן הבא:

השוכר יקבל חודשיים/שלושה ראשונים במתנה, ועל המשך השכירות ישלם סכום גבוה מהרגיל.
כך שבסיכומה של שנה השוכר שילם את הסכום הרגיל.
אבל בעל הנכס יעמיד את המשרדונים הללו למכירה במחיר מפולפל, יוכיח שהם שווים את זה כי עובדה, הם מושכרים במחיר גבוה
הקונה יקנה ואחרי מס' חודשים יגלה את הברוך שהוא נמצא בתוכו... אין לו שוכר במחיר שהוא חשב שישלמו לו, ואין לו קונה במחיר שבו הוא רכש את המשרד.

קראתם עד כאן?
אשמח מאד שתשתפו את המידע עם מי שאתם יודעים שרלוונטי עבורו.
  • תודה
  • וואו!
Reactions: cotrl, חניוק, התותח הגזור ועוד 26 משתמשים