האם יש צפי מבוסס לעליית ערכי הנדל"ן בישראל?

בעידן של הזדמנויות השקעה מגוונות,
משקיעים רבים מחפשים דרכים להשיא
את תשואת ההשקעה שלהם בצורה מקסימלית ובטוחה.

אחד האופנים הפופולריים יותר זוהי רכישת דירה על הנייר
בשלבי הפריסייל ההתחלתיים במחיר מוזל ממחיר השוק ומכירתה
לאחר מספר שנים לאחר עליית ערכה הצפוי...

אלא שמשקיעים רבים שואלים את עצמם:

א. האם בהשקעות נדל"ן נכון לסמוך על הצפי לעליית ערך זו ?
ב. מי אמר שהנכס יעלה עוד, המחירים כבר נראים מופקעים ולא בטוח שזה ימשיך כך ?!
ג. גם אם נניח שערכי הנדל"ן יעלו היאך ניתן לצפות מראש היכן יעלו יותר ?

במאמר זה,
נחשוף בפניכם את הטיפים והאסטרטגיות באומדן עליית ערכי הנדל"ן.

אפיקי רווח עיקריים מנדל"ן​

השלב הראשון בהצלחה של כל עסקה היא
הבנת הייחודיות של מטרת ההשקעה בה אנו בוחרים,
כך נוכל למקד את עצמנו אחר איתור
העסקה הטובה והמותאמת ביותר עבורנו
אשר עשויה להניב לנו את הרווח הגבוה ביותר.


ראשית נקדים, ישנם שלושה אפיקי רווח עיקריים בכלל עסקאות הנדל"ן:

א. רכישה בהוזלה ממחיר השוק.

ב. דמי שכירות חודשיים.

ג. עליית ערך הנכס – הפער בין הרכישה למכירה.


ונפרט...

א. רכישה בהוזלה ממחיר השוק:

כיום בכלל הדירות בישראל
קשה מאוד למצוא דירות הנמכרות
בהוזלה ממחיר השוק באופן משמעותי,
מאחר וכלל מחירי הדירות גלויים לכל
בכל מיני פלטפורמות וגרפים ברורים,
כך שהמחיר האמיתי ידוע!
ובדרך כלל אין אינטרס אמיתי
למוכר להוזיל כשיכול לקבל יותר...

(מלבד ברכישה בשלב הפריסייל קודם היתרי בניה
טרם נכנס חשבון הליווי הבנקאי לתוקף שאז יש אינטרס
ליזם לבוא לקראת הרוכשים הראשונים
כפי שהארכנו במאמר הקודם שכדאי לקוראו בקישור כאן)

וגם אם מצאנו נכס בהוזלה מסויימת,
פעמים זה משום פגם וחסרון שיש בדירה או באזור
ואף אם אכן מצאנו עסקה המוזלת בכמה עשרות אלפי שקלים
עדיין זהו רווח קטן יחסית לרווח האפשרי בעולם הנדל"ן.


ב. דמי שכירות חודשיים:

גם הרווח של דמי השכירות אינם אפיק רווחי כל כך,
מאחר וכיום אחוזי התשואה מדמי שכירות עומדים
על כ 3-4% שנתיים מערך הנכס,
סכום מועט מאוד אשר ניתן להשיגו בקרנות סולידיות
ללא התעסקות עם תחזוקת דירה ושוכרים…


ג. עליית ערך הנכס - הפער בין הרכישה למכירה:

אין ספק כי הרווח המשמעותי ביותר בעסקאות נדל"ן (בייחוד בישראל)
הינו מעליית ערך הנכס שהוא בעצם הפער בין הרכישה למכירה,
על כן בבואנו להשקיע בנדל"ן יש לשים דגש בעיקר
על הצפי לעליית ערך שהוא הפרמטר החשוב ביותר.

שני מקורות לעליית ערך​

אלא שיש לדעת כי גם בעליית הערך של הנדל"ן קיימים שני מקורות:

• עליית הנדל"ן הכללית בישראל – המשקפת את העלייה הכללית במחירי הדירות בישראל (הנובעת בעיקר מביקושים גדולים והיצע נמוך).
• עליית ערך פוטנציאלית – המשקפת את הנתונים היחודיים של הפרויקט אשר צפויים להוות לו ביקוש מיוחד שיתורגם לעליית ערך נוספת.

עליית ערך כללית ופוטנציאלית​

בניגוד לעליית ערך הכללית בישראל
שאף אם היא אכן מבוססת סטטיסטית,
עדיין איננו יכולים לחזות אותה באופן מדוייק,
שכן היא תלויה בגורמים רבים
ואף שאנו אכן משערים שאכן המחירים יעלו,
השערה אינה עוגן מספיק להשקעה בטוחה
בפרט כאשר אנו משלמים מס רכישה
בשיעור גבוה של 8%.

להלן גרף המציג את מגמת מחירי הנדל"ן בישראל על פני תקופה של 25 שנה (מקור: tradingeconomics.com)​

לכן יש לשים את הדגש המרכזי
על הצפי לעליית ערך פוטנציאלית,
שכן עליית ערך זו אכן ניתנת היא לחיזוי
ברור ומבוסס יותר ואף הוא משמעותי יותר.

נמצא שלצורך ביצוע עסקה מוצלחת בנדל"ן,
יש לשים לב בעיקר לצפי לעליית הערך הפוטנציאלית,
כך שמלבד עליית הערך הכללית בישראל
יהיה לה נתוני פוטציאל מבוססים אשר
עשויים להביא לה עליית ערך נוספת.

היכן קיים פוטנציאל גבוה?​

אחד האפיקים השופעים בנתוני פוטנציאל עליית ערך גבוהים
היא רכישת דירה בשלב הפריסייל אשר מאפשרת הזדמנויות ייחודיות
של פרויקטים במיקומים מתפתחים עם נתוני פוטנציאל רבים
הכוללים תכניות מתקדמות לדרכי גישה חדשות, רכבות, פארקים,
ושאר נתונים אשר יגבירו את הייחודיות והביקוש,
נתונים אלו מהווים עוגן בטוח יותר לעליית ערכן,
בוודאי כאשר מדובר בשכונות חדשות אשר מושכות אליהם
אוכלוסיות צעירות חזקות ואיכותיות שמשנות
את משוואת הביקוש האזורי וממילא את המחיר,

למשל, נתאר לעצמנו שני בניינים חדשים שתוכננו
בתכנית אדריכלית ורמת מפרט זהה לחלוטין,
אלא שפרויקט אחד נמצא בבניה (כפרויקט בודד) בתהליך של התחדשות עירונית
שכל התשתיות באזור רקובות, מבני ציבור ישנים והאוכלסייה לא משהו...

ואילו הפרויקט השני נמצא בשכונה חדשה מהיסוד
עם תשתיות חדשות, מבני ציבור מתקדמים ואוכלוסייה צעירה וחזקה,
אין ספק כי בעוד כמה שנים שנרצה למכור את הדירה,
בפרויקט שבשכונה החדשה יהיה ביקוש יותר גבוה?
וכשיש ביקוש יותר גבוה בדרך כלל המחירים עולים בהתאם!
וכן על זה הדרך כאשר עתידים להבנות דרכי גישה חדשים שינגישו את הגישה לפרויקט
באופן שעשויים לקצר את זמן ההגעה לנכס ללא פקקים ורמזורים...
אלו נתונים שמתורגמים באופן ברור יותר לביקוש ולעליית ערך.

ובקיצור, כל נתון הקיים בנכס, בבניין המגורים, או באזור הפרויקט
אשר בעוד כמה שנים כשנרצה למכור את הנכס
יהוה שיקול של עדיפות הרוכשים לקנות דירה זו על פני דירה אחרת
מהוה הוא כעת נתון פוטנציאלי שעשוי להוות גורם משמעותי
בביקוש העתידי וממילא לעליית ערך מבוססת נוספת.

מחיר מוזל ממחיר השוק​

בנוסף בעסקת פריסייל אמיתית (קודם היתרי בניה)
ניתן לאתר פרויקטים מובחרים במחירים
מוזלים ממחיר השוק באופן מובהק,
נתון זה נותן ביטחון לעסקה מוצלחת כבר ברכישה
(על אף שלצערנו מרבית הפרויקטים נמכרים
במחיר שוק של דירות בנויות ואף יקר מהן).

יש לזכור שהעליית הערך המשמעותית ביותר
בכל חיי הנכס היא בדרך כלל בשנותיו הראשונות
של הפרויקט משלב הפריסייל הההתחלתי,
עד לכשנה שנה וחצי אחרי האכלוס,
אז הפרויקט עומד ביוקרתו ומבסס את מעמדו וביקושו.


לסיכום, בבואנו לרכוש דירה בייחוד בעסקת פריסייל
יש לשים את הדגש על שני פרמטרים חשובים,
מחיר מוזל ממחיר השוק באופן מבוסס וברור,
ונתוני פוטנציאל עליית ערך גבוהים אשר אינם קשורים
לצפי לעליית ערך הנדל"ן הכללית של ישראל,
כך נוכל להנות כבר ברכישה מעסקה מוצלחת ומצפי לעליית ערך
משמעותית ובטוחה מעבר לעליית ערך הכללית הצפויה.