הנושאים החמים
אחת הדרכים השכיחות לחסוך במס רכישה ובמס שבח לאחר שיש בבעלותכם דירה היא לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הילד שלכם כמובן לאחר הגיעו לגיל 18 שנים.
להלן אפרט בקצרה את הצדדים השונים לרישום הדירה על שם הילד:
ראשית יש להבין כי בכדי שרשות המיסים לא תטען לעסקה פיקטיבית ומלאכותית יש לרשום את הדירה על שם הילד, משמעות הרישום היא שאין להורים כל זכות בדירה מה שעלול להוות אי נעימויות בעתיד עת הילד יקלע לחובות ונושים יעקלו את הדירה, עת הילד חלילה יעמוד טרום גירושין והדירה תחולק חצי לאשתו, ההורים לא יוכלו להוריש את הדירה הזו ליתר הילדים ועלול להיווצר מצב של ריב בין האחים, הילד ימכור את הדירה ויבזבז את הכסף ללא שיהיה להורים זכות דיבור, הילד ירצה לרכוש דירה ויגלה שהוא מחויב במדרגות מס רכישה של דירה שניה.
הדרך הטובה ביותר טרום נתינת מתנה לילד העומד בפני נישואין היא לערוך הסכם ממון שבו רשום מפורש כי הדירה היא שלו בלבד וכמובן להתנהל בחשבונות בנק נפרדים וכו' בהתאם להסכם ממון. אדגיש כי במקרה של קבלת דירה במתנה מההורים ועריכת הסכם ממון טרום נישואין המייחס את הדירה רק לילד מקבל המתנה במידה ובני הזוג ירכשו יחד דירה ישלמו רק חצי מס רכישה ובמכירת הדירה שנרכשה אחרי הנישואין השייכת לשני בני הזוג הם ימסו רק על חצי (נודעת חשיבות רבה להתנהלות רכוש נפרדת באופן מוחלט והסכם ממון מנוסח נכון).
כמו כן אם תירצו להשאיר את השליטה על הדירה בידכם ההורים, מה שימנע לעקל את הדירה ישנו פתרון גם לכך והוא עריכת הסכם הלוואה בין ההורים לילד הכולל ריבית, הפרשי הצמדה ותאריכי החזר הלוואה (על מנת להבטיח שההסכם יראה אמין) נשים לב כי לוח התשלומים יכול להיות זהה ללוח התקבולים מדמי השכירות, במצב זה ההורים כביכול מלווים לילד את ערך הדירה ובתמורה הם יכולים לרשום הערת אזהרה על שמם מה שימנע בעתיד לעקל את הדירה ובנוסף מונע מהילד לעשות עסקאות בדירה בניגוד להסכמתם.
נשים לב כי על מנת לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שניתנה במתנה ישנה תקופת צינון והיא 3 שנים אם הילד התגורר בדרך קבע בדירה, 4 שנים אם לא התגורר בדירה נשים לב בפוזיציה של הסכם הלוואה לא נדרשת תקופת צינון.
ישנה עוד אפשרות על מנת למנוע מהילד להעביר את הנכס לצד ג' והיא להחתים את הילד במסגרת הסכם העברה על תניה למניעת עשיית עסקה, ביצוע המכירה יהיה ברשות ההורים ולא תוכל להיות מכירה של הנכס ללא הסכמתם, חשוב לציין בהסכם מה יקרה ל"ע במות ההורים.
מה בנוגע להעברת הדירה מהילד מקבל המתנה לאחד מאחיו? בהתאם לנוסח החוק החדש, לצורך קבלת פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, ניתן לקבלו רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה.
אציין כי בהעברה ללא תמורה תינתן הקלה במס רכישה, כאשר שומת מס הרכישה תהיה שליש ממס הרכישה שהיה חל אילו מקבל ההעברה היה רוכש את הדירה בתשלום בהתאם לשוויה נכון ליום ההעברה.
במאמר מוסגר אוסיף כי ניתן לרשום את הדירה על שם שלוש מהילדים או אז כל ילד מחזיק בשליש דירה מה שמקל עליו לרכוש דירה שניה ולהנות מפטור ממס רכישה ומס שבח (ראו מאמרי בעניין).
תכנון מס של נתינת דירה במתנה לילד חייב להיעשות בשלימות גמורה על מנת להבטיח כי העסקה תייצר רושם אמין, כמובן שבמידה וימצא כי רישום הנכס על שם הילד הינו רק לצורך התחמקות ממס רשויות המס יראו במעשה זה כלא לגיטימי ויחייבו מס רכישה כולל ריבית והפרשי הצמדה ובנוסף קנס של 30% מגובה ההתחמקות מתשלום המס.
ההיבט החשוב ביותר סביב דירה במתנה שאותה בוחרים להעביר במתנה הוא מבחן השליטה.
אם הורה רוצה להעביר דירה לילדו ועל הדירה יש התחייבות של משכנתא יש להעביר את החיוב על שם מקבל המתנה והוא זה שצריך לשלם את המשכנתא. מבחינת מיסוי מקרקעין, מי שמשלם את המשכנתא הוא זה ששולט בנכס.
במילים אחרות, מס הכנסה בודק כל עסקה של העברת דירה במתנה לפי מבחן השליטה. מטרת המבחן היא לברר האם העברת הדירה אכן בוצעה בצורה כנה, או שמדובר על עסקה פיקטיבית שהמטרה שלה היא לחסוך תשלומי מיסים. כאמור מס הכנסה בוחן מי בעל השליטה בנכס.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין.
להלן אפרט בקצרה את הצדדים השונים לרישום הדירה על שם הילד:
ראשית יש להבין כי בכדי שרשות המיסים לא תטען לעסקה פיקטיבית ומלאכותית יש לרשום את הדירה על שם הילד, משמעות הרישום היא שאין להורים כל זכות בדירה מה שעלול להוות אי נעימויות בעתיד עת הילד יקלע לחובות ונושים יעקלו את הדירה, עת הילד חלילה יעמוד טרום גירושין והדירה תחולק חצי לאשתו, ההורים לא יוכלו להוריש את הדירה הזו ליתר הילדים ועלול להיווצר מצב של ריב בין האחים, הילד ימכור את הדירה ויבזבז את הכסף ללא שיהיה להורים זכות דיבור, הילד ירצה לרכוש דירה ויגלה שהוא מחויב במדרגות מס רכישה של דירה שניה.
הדרך הטובה ביותר טרום נתינת מתנה לילד העומד בפני נישואין היא לערוך הסכם ממון שבו רשום מפורש כי הדירה היא שלו בלבד וכמובן להתנהל בחשבונות בנק נפרדים וכו' בהתאם להסכם ממון. אדגיש כי במקרה של קבלת דירה במתנה מההורים ועריכת הסכם ממון טרום נישואין המייחס את הדירה רק לילד מקבל המתנה במידה ובני הזוג ירכשו יחד דירה ישלמו רק חצי מס רכישה ובמכירת הדירה שנרכשה אחרי הנישואין השייכת לשני בני הזוג הם ימסו רק על חצי (נודעת חשיבות רבה להתנהלות רכוש נפרדת באופן מוחלט והסכם ממון מנוסח נכון).
כמו כן אם תירצו להשאיר את השליטה על הדירה בידכם ההורים, מה שימנע לעקל את הדירה ישנו פתרון גם לכך והוא עריכת הסכם הלוואה בין ההורים לילד הכולל ריבית, הפרשי הצמדה ותאריכי החזר הלוואה (על מנת להבטיח שההסכם יראה אמין) נשים לב כי לוח התשלומים יכול להיות זהה ללוח התקבולים מדמי השכירות, במצב זה ההורים כביכול מלווים לילד את ערך הדירה ובתמורה הם יכולים לרשום הערת אזהרה על שמם מה שימנע בעתיד לעקל את הדירה ובנוסף מונע מהילד לעשות עסקאות בדירה בניגוד להסכמתם.
נשים לב כי על מנת לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שניתנה במתנה ישנה תקופת צינון והיא 3 שנים אם הילד התגורר בדרך קבע בדירה, 4 שנים אם לא התגורר בדירה נשים לב בפוזיציה של הסכם הלוואה לא נדרשת תקופת צינון.
ישנה עוד אפשרות על מנת למנוע מהילד להעביר את הנכס לצד ג' והיא להחתים את הילד במסגרת הסכם העברה על תניה למניעת עשיית עסקה, ביצוע המכירה יהיה ברשות ההורים ולא תוכל להיות מכירה של הנכס ללא הסכמתם, חשוב לציין בהסכם מה יקרה ל"ע במות ההורים.
מה בנוגע להעברת הדירה מהילד מקבל המתנה לאחד מאחיו? בהתאם לנוסח החוק החדש, לצורך קבלת פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, ניתן לקבלו רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה.
אציין כי בהעברה ללא תמורה תינתן הקלה במס רכישה, כאשר שומת מס הרכישה תהיה שליש ממס הרכישה שהיה חל אילו מקבל ההעברה היה רוכש את הדירה בתשלום בהתאם לשוויה נכון ליום ההעברה.
במאמר מוסגר אוסיף כי ניתן לרשום את הדירה על שם שלוש מהילדים או אז כל ילד מחזיק בשליש דירה מה שמקל עליו לרכוש דירה שניה ולהנות מפטור ממס רכישה ומס שבח (ראו מאמרי בעניין).
תכנון מס של נתינת דירה במתנה לילד חייב להיעשות בשלימות גמורה על מנת להבטיח כי העסקה תייצר רושם אמין, כמובן שבמידה וימצא כי רישום הנכס על שם הילד הינו רק לצורך התחמקות ממס רשויות המס יראו במעשה זה כלא לגיטימי ויחייבו מס רכישה כולל ריבית והפרשי הצמדה ובנוסף קנס של 30% מגובה ההתחמקות מתשלום המס.
ההיבט החשוב ביותר סביב דירה במתנה שאותה בוחרים להעביר במתנה הוא מבחן השליטה.
אם הורה רוצה להעביר דירה לילדו ועל הדירה יש התחייבות של משכנתא יש להעביר את החיוב על שם מקבל המתנה והוא זה שצריך לשלם את המשכנתא. מבחינת מיסוי מקרקעין, מי שמשלם את המשכנתא הוא זה ששולט בנכס.
במילים אחרות, מס הכנסה בודק כל עסקה של העברת דירה במתנה לפי מבחן השליטה. מטרת המבחן היא לברר האם העברת הדירה אכן בוצעה בצורה כנה, או שמדובר על עסקה פיקטיבית שהמטרה שלה היא לחסוך תשלומי מיסים. כאמור מס הכנסה בוחן מי בעל השליטה בנכס.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין.
